Uusia sijoitusideoita 1 - Sijoitusasunto

Olen sijoitus ja varallisuus sivulla aikaisemmin kirjoittanut aikomuksekseni pitää sijoituksistani 100 % osakkeissa. Tarkoitukseni on tulevaisuudessakin pitää pääpaino osakkeissa, mutta mieleeni on tullut myös pari uutta vaihtoehtoa. Tämä sarja tulee sisältämään muutaman kirjoituksen ja ensimmäisessä osassa kerron mahdollisesta sijoitusasunnon ostosta.

Sijoitusasunnon osto

Ajattelin vielä vuosi sitten, että en varmasti tule sijoittamaan koskaan asuntoihin. Aikaisempaan kantaani ovat vaikuttaneet suurien pääomien tarvitseminen, huonot vuokralaiset ja taloyhtiökohtaiset riskit (esim. suuret remontit, asuinalueen huononeminen). Mutta tähän mielipiteeseen on kuitenkin tullut lähiaikoina muutos. Aloitin itseasiassa säästämään Bank Norwegianiin ”varakassaa” vain ja ainoastaan tämän idean pohjalta.

Miksi yhtäkkiä uskaltaisin lähteä asuntokaupoille? Miksi uskaltaisin ottaa huonon vuokralaisen tai taloyhtiökohtaisen riskin? Mistä rahat asunnon ostoon?

Vastaus tähän löytyy siitä, että minulla on läheinen, joka haluaisi mielellään muuttaa omistamaani asuntoon. Hän pääsisi tietysti itse myös vaikuttamaan tulevaan asuntoon ja asumaan markkinahintaa edullisemmin, joten win-win tilanne molemmille. Tarkoituksena olisi pyytää vuokraa vain lainanlyhennyksen ja hoitovastikkeen verran eli yleisen hintatason alapuolella olevaa vuokraa.

Pääomien kerääminen on aloitettu hyvissä ajoin ja Nordnetista nostettu Superluotto, jos lisää käsirahaa tarvitaan tai yllättäviä remontteja/hankintoja tulisi. Huonoa vuokralaista ei tulisi, koska läheiseni on oikein hyvin käyttäytyvä henkilö ja aina laskunsa ajoissa maksava. Vuokralaisen vaihtumisriskiä ei olisi, koska läheiseni on lupautunut asumaan asunnossa vähintään 7-8 vuotta ennen oman asunnon ostamista.

Taloyhtiökohtaisia riskejä voin myös välttää pitämällä asunnolla tiettyjä kriteereitä. Minä (ja tietysti tuleva vuokralainen) olen asettanut asunnolle seuraavia kriteereita: a) asunto täytyy olla aikaisintaan 1990 rakennettu (vanhempi käy vain, jos suuret ja todella kalliit remontit on juuri tehty ja asunto on muuten erinomaisessa kunnossa), b) suuria remontteja ei ole PTS:ssä, c) asunto on enintään 50 neliötä (vuokralaisen haluaa varuiksi kaksion, jos elämäntilanne muuttuisikin esim. puolison löydyttyä) ja d) asunto maksaa enintään 120 000 € ja e) asunto sijaitsee hyvällä alueella sekä hyvien bussiyhteyksien varrella.

Mainitsemillani ehdoilla on melko harvoin kaikkia kriteereitä täyttäviä asuntoja Turussa tarjolla, mutta sopivaa voidaan odottaa pitemmänkin aikaa. Kriteerit eivät kuitenkaan ole mahdottomia täyttää, koska olen jo kaksi asuntoa nähnyt, jotka molemmat täyttivät kaikki kriteerit.

Mistä rahat asuntoon ja miltä ostos näyttäisi lukuina? 

Bank Norwegian tilillä on tällä hetkellä 800 € ja siirrän sinne kuukaudessa 200 € aina ensi vuoden helmikuulle asti, jonka jälkeen alan siirtämään tilille 300 € kuukaudessa. 2018 joulukuussa tilillä pitäisi olla tällöin vähintään 4 400 €.

Oletetaan asunnon ostohinnaksi 110 000 € ja vakuusarvoksi pankki myöntää asunnolle 75 %.

Omistusasuntoani ei voi valitettavasti käyttää käsirahana, koska lainaa on sen verran vähän lyhennettynä, joten tämä oljenkorsi jää käyttämättä.

Nordnetin salkkua vasten on nostettu Superluotto ja tällä hetkellä 0.99 % korolla on mahdollista nostaa 4 500 € käteistä. Todellisuudessa salkku tulee ensi vuoden lopussa olemaan enemmän kuin tällä hetkellä, mutta lasketaan nykyisellä arvolla, jolloin turvamarginaalia jää 0.99 % koron säilyttämiseen.

Käteistä olisi vuoden 2018 lopussa siis n. 9 000 €. Asunnon toimiessa lainan vakuutena 75 % (82 500 €) asti, pitää puuttuva osa eli 27 500 € löytää toisaalta. Käteisen käyttämisen jälkeen lopulle 18 500 € tarvitaan vielä lisävakuus, jonka voi ostaa osalta pankeista. Pankin tarjoaman takauksen saa maksimissaan 20 % lainan määrästä ja se yleisesti kustantaa 2-2.5 % tarvittavan takauksen määrästä. Oletettavasti takaus kustantaisi 2.5 % eli minun tapauksessani 463 €. Varainsiirtoveroa on asunnosta pakko maksaa 2 % eli 2 200 €.

Lainaa jäisi siis maksettavaksi 103 663 €. Olettaen marginaalin olevan koko kahdeksan vuoden ajan 1.2 % (varmasti muuttuu, jonka vuoksi laitoin suosiolla hieman korkeammaksi), lyhennyksen olevan 420 € kuukaudessa (annuiteettilaina), tulee lainan pääoma olemaan enää 71 990 € 31.12.2026. 9 000 € pääoman kertasijoitus on siis tuottanu kahdeksan vuoden aikana lähes 32 000 €. Laskelmat eivät ole huomioineet remontteihin kuluvaa rahaa, jotka ovat tietysti mahdollista saada rahoitusvastikkeena helpottaen näin niiden maksamista. Mutta asunnon täyttäessä edeltä mainitut kriteerini, pitäisi riski isoille remonteille olevan melko pieni kyseisen kahdeksan vuoden aikana. Lisäksi pääomatulosta joudun maksamaan veroa 30 %, mutta sen osuutta on mahdollista pienentää erilaisilla verovähennyksillä.

Mitä kahdeksan vuoden jälkeen? Entä riskit?

Kahdeksan vuoden jälkeen uskoisin läheiseni muuttavan pois asunnostani omaan ensi asuntoonsa. Tällöin minulla olisi mahdollisuus joko jatkaa vuokraisäntänä tai pyrkiä eroon asunnosta. Valinta riippuu paljon siitä, että miten asuinalueen asuntojen hinnat ovat kehittyneet ja olisiko sopivaa vuokralaista tiedossa. Olettaen, että suuria remontteja ei olisi vielä PTS:ssä ja sopiva vuokralainen löytyisi, pysyisin melko varmasti vuokraisäntänä.

Riskejä on kaikessa sijoittamisessa ja niitä löytyy runsaasti myös tästäkin. Saatan esimerkiksi valita asunnon väärältä alueelta, jossa asunnon arvot tulevat vain laskemaan. On myös mahdollista, että taloyhtiöön tulee äkillinen remontin tarve, joka laskee saatavia voittoja. Tai en pääse eroon asunnosta, jos sen haluaisinkin myydä. Korot saattavat myös lähteä nousuun ja suojautuminen korkokatolla voisi olla järkevää. Riskit ovat kuitenkin mielestäni maltillisella tasolla oletetullakin järjestelyllä.

Jatketaan seuraavassa kirjoituksessa vielä hieman samalla teemalla, mutta pikkuisella twistillä! Pysy siis kuulolla!

Oletko itse harkinnut sijoitusasunnon ostamista? Jos olet jo asuntosijoittaja, mitä asioita jäi huomioimatta?

Laskut saattavat sisältää virheitä ja spekuloidut tuotot voivat olla todellisuutta suurempia.