Paranna kassavirtaasi ja maksat vähemmän

Kassavirtalaskelmat ovat itsestään selviä yrittäjille ja asuntosijoittajille, jotka haluavat pitää riskit minimissä ja liiketoiminnan terveenä. Vaikka et olisikaan asuntosijoittaja tai yrittäjä, niin kassavirtalaskelma olisi hyvä olla tuttu myös sinulle ainakin jollakin tasolla. Tai ainakin olisi hyvä ymmärtää se asia, että mihin huonosti hoidettu kassavirta johtaa ja mitä hyötyä voit saada siitä, että kassavirtasi on terveellä pohjalla.

Kassavirta käsitteenä sisältää sekä tulot (esim. palkka, tuet, osingot, vuokratuotot) että menot (esim. asuminen, laskut, ruoka, eläminen) ja niiden jakautumisen eri kohteisiin. Jos ulosvirtaava (=menot) rahamäärä on suurempi kuin tuleva (=tulot), tarkoittaa se sitä, että elät joko velaksi tai käytät kassassasi (=säästöt) olevia rahoja.

Jokainen kuukausi ei tarvitse olla kassavirta positiivinen, mutta pitkällä juoksulla se täytyy olla tai joudut henkilökohtaiseen konkurssiin. Vaikka henkilökohtaiselta konkurssilta säästyttäisiinkin, niin ainakin olet uusi merkintä Asiakastiedon maksuhäiriöisten suomalaisten rekisterissä, jossa alkaa olemaan jo muutenkin tunkosta (~387 000 kpl) kuin uuden Tokmannin avajaisten ämpärijonossa.

Olet saattanut käydä keskusteluja ystäviesi ja tuttaviesi kanssa asuntolainoista ja niiden marginaaleista. Keskustelun omassa olet huomannut, että samalla varallisuudella ja tuloilla oleva ystäväsi on saanut paljon suuremman ja/tai edullisemman lainan kuin sinä, vaikka asuntonne sijaitsevat samassa kaupungissa samassa kaupunginosassa. Parhaimmassa tapauksessa jopa pankkikin voi olla täysin sama. Minkä ihmeen vuoksi pankki myöntää kaverillesi lainaa paremmilla ehdoilla?

Asia ei tietenkään ole näin yksiselitteinen ja oikeat eroavaisuudet on nähtävissä vain silloin, kun asiaa tarkastellaan syvemmin molempien lainanhakijoiden talouden ja sen kassavirran osalta. Lainaa haettaessa pankki seuraa pääasiallisesti neljää asiaa, mitkä ovat: 1) vakuuksien määrä, 2) talouden kassavirta, 3) lainan määrä ja 4) asunnon yksityiskohdat ja sijainti. Jos oletamme lainan määrän, vakuuksien määrän (niitä harvemmin on ensiasunnon ostajilla) ja asunnon yksityiskohtien sekä sijainnin olevan kahdessa tapauksessa yhteneviä, niin ainoaksi tarkasteltavaksi asiaksi jää pankin osalta hakijan talouden kassavirta.

Astutaan kuitenkin ihan ensiksi lainanmyöntäjän saappaisiin. Saappaat on jalassa? Hyvä! Lainanmyöntäjänä sinun pitäisi rahoittaa yksilön hankinta (esim. asunto) ja ainoa asia, jota voit tarkastella on henkilön talouden kassavirta. Kummalta sinä pyytäisit enemmän korkoa, henkilöltä 1, jonka kassavirta on hädin tuskin positiivinen vai henkilöltä 2, jonka kassavirta on 500 € positiivinen kuukaudessa? Kaikille pitäisi olla itsestään selvää, että henkilö 2 on pankille huomattavasti riskittömämpi vaihtoehto kuin henkilö 1, vaikka molemmat lupaisivat hoitaa kunniallisesti lainan takaisinmaksun. Riski ja korko (eli pankin tuotto) kulkevat aina käsi kädessä. Mitä riskisempi kohde olet pankin näkökulmasta, niin sitä korkeampi korko sinulla on.

Henkilö 2 (reilusti positiivinen kassavirta) saattaa hyvin saada pankilta asuntolainaa esim. 0.5 % marginaalilla, kun taas henkilö 1 (neutraali kassavirta) voi joutua maksamaan lainastaan helposti 1.5 %, jos saa lainaa ylipäätänsäkään. Eroavaisuudet eivät ehkä kuulosta suurelta, mutta todellisuudessa 25 vuoden laina-ajalla henkilö 2 maksaa lainanhoitokuluja 200 000 € lainalla 14 292 €:a, kun henkilöllä 1 ne nousevat samassa ajassa jopa 41 452 €:n. Henkilö, jolla on huonompi kassavirta, maksaa samasta lainamäärästä siis 27 160 € enemmän, joka on jokaista lainavuotta kohden lähes 1 100 €. Kuukaudessa on siis käytettävissä 100 € vähemmän rahaa seuraavat 25 vuotta. Mindblown.

Vaikka asuntolaina on yksilön elämän suurempia lainoja, niin sama lainalaisuus kertaantuu jokaisessa lainatarpeessa. Olit sitten ostamassa autoa, nostamassa kulutusluottoa remonttiin tai yllättävään autoremppaan, niin tulet jokaisessa vaiheessa maksamaan tolkuttomasti enemmän korkoja kuin henkilö, jolla kassavirta on terveellisellä pohjalla. Kaikkien näiden asioiden kertautuessa saatat maksaa nettokassavirtaisena henkilönä tuhansia euroja enemmän vuodessa kuin henkilö, joka on huolehtinut kassavirrastaan. Huono kassavirta vaikuttaa aivan jokaisella elämän osa-alueella, että jopa osamaksusopimusten saaminen voi tulla kohdallasi tiensä päähän.

Oman elämänsä kassavirtaa voi alkaa parantamaan säästämällä ja laittamalla jokainen hankinta suurennuslasin alle (ts. kulutuksen seuranta). Pitää kuitenkin muistaa, että säästäminen toimii aina vain tiettyyn pisteeseen asti, jonka jälkeen kassavirtaa pitää lähteä parantamaan tienaamalla enemmän. Suurempiin tuloihin on yksinkertaisia (mutta aikaa ja/tai rahaavieviä) teitä, kuten jatko-opiskelu omalla alalla, omaa osaamista täydentävän koulutuksen hankkiminen (insinööriopintojen kylkeen liiketoimintajohtamisen tutkintoa) kuin lisätienestien hankkiminen harrastuksilla tai yrittämällä. Jokainen ihminen on jossain asiassa hyvä, josta toinen ihminen on valmis maksamaan. 

Kassavirran ymmärtäminen auttaa myös riskien hallinnassa. Olen ainakin itseltäni kysynyt monta kertaa, että: ”Kuinka suuri on kuukausittainen pakollinen ulospäin suuntautuva kassavirtani ja kuinka kauan pystyisin pärjäämään nykyisellä omaisuudellani ennen kuin olisin henkilökohtaisessa konkurssissa?” Vastaus tähän kysymykseen kertoo sinulle suoraan, kuinka paljon sinulla olisi hyvä olla säästöjä.  

Toivottavasti teksti laittoi hieman kyseenalaistamaan omaa kulutusta ja sitä kautta kiinnostuit oman kassavirtasi selvittämisestä. Tehdään yhdessä Suomesta täysin maksuhäiriömerkitön maa yksi henkilö kerrallaan. Onnea matkaan!

Kirjoitus on julkaistu ensimmäisenä Viisas Raha -verkkosivustolla.