Näin ostin sijoitusasunnon Turusta 30-vuotiaana, osa 1: Rahoitus yksityiselle henkilölle ja osakeyhtiölle

 

Osa blogin ja sosiaalisen mediani seuraajista tietävät, että olen viimeiset pari vuotta etsinyt sijoitusasuntoa ostettavaksi sijoituskumppanini kanssa. Nyt asia on vihdoin todellisuutta ja olen siirtynyt vuokranantajaksi, jota myös mediassa on kutsuttu parasiitiksi. 

Omistamme nyt tasan puoliksi sijoitusasunnon Turusta, minkä tarinankerronta aloitetaan tänään pureutumalla rahoituksen maailmaan. Sijoitusasunnon hankinnasta on kerrottavaa muutaman tekstin verran, minkä vuoksi jaan niitä hieman lukemisen helpottamiseksi.

Kirjoitussarjan aikana tulen kirjoittamaan rahoituksen lisäksi myös asunnonhakuprosessista, välittäjistä (nimettömästi, mutta kuitenkin), mihin asioihin kiinnitin huomiota asunnossa ja asunnosta sijoituksena (ja sen tuotto-odotuksesta). Jos haluat kuulla jostain muusta aiheesta lisää, niin muista jättää kommentti tämän tekstin kommenttiosioon.

Ennen kuin puhutaan vielä yhtään rahoituksesta, niin paljastetaan heti tähän kärkeen minkä tyyppistä asuntoa olemme markkinoilta hakeneet kaikki nämä kuukaudet. Mennään kuitenkin nyt asiaan, kun kirjoitettavaa on paljon.

Esittelyssä meidän kriteerit sijoitusasunnolle

Asuntosijoittajien piirissä suosituin sijoitusasunto on yksiö ja mahdollisimman pieni sellainen. Tämä on yleisesti ottaen hyvä muistisääntö näin kasvukeskuksissa (Helsinki, Turku, Tampere), kun pienetkin asunnot menevät vuokralle, kunhan asunto sijaitsee edes kohtuullisen hyvällä paikalla. 

Kun jokainen asuntosijoittajaksi pyrkivä tietää tämän suosituksen, niin on helppo myös arvata, että kilpailu kyseisistä asunnoista on kaikista kovinta nostaen neliöhinnat pilviin (Turussa noin 3800-4000 euroa per neliö kirjoituksen tekohetkellä 05/2021).

Jokainen tarpeeton neliö maksaa sijoittajalle enemmän hoitovastikkeen ja remonttien rahoitusvastikkeiden muodossa, joten ei ole erityisen järkevää näin vuokranantajana ostaa kymmentä neliötä suurempaa asuntoa ihan vain huvin vuoksi, jos sen mukana ei tule merkittävästi parempaa vuokrattavuutta sisäänrakennettuna. 

Neljän euron hoitovastikkeella osakkeelta tulee meinaan 480 euroa lisää kuluja edellä mainitulla esimerkillä vuodessa vaikeuttaen positiivisen tai edes kassavirtaneutraalin sijoituksen saavuttamista.

Edellä mainituista syistä päätimme sijoituskumppanin kanssa keskittyä vain kaksion hankintaan ja mielellään mahdollisimman pieneen sellaiseen. Pääasiallisena syynä valita kaksio yksiön sijaan oli se, että pienehkö tai keskikokoinen kaksio menee vuokralle niin yhdelle henkilölle kuin pariskunnalle kasvattaen potentiaalisten vuokralaisten määrää. 

Tietysti tähän asiaan vaikutti myös se, että jo olemassa oleva vuokralaisemme halusi muuttaa kaksioon, jotta mahdollisen seurustelukumppanin löydyttyä on mahdollista asua saman katon alla ilman tarvetta muutolle. Ja tämähän sopi myös meille.

Etsimme ensisijaisesti asuntoa Turusta kuitenkin välttäen keskustaa ja muutamia huonoja alueita. Keskusta yksinkertaisesti siitä syystä, että meidän budjetilla ei osteta hyväkuntoisia kaksioita ja muita huonoja alueita yksinkertaiseksi siksi, että arvonnousun niillä alueilla voi unohtaa asumismukavuudesta puhumattakaan.

Kaksioiden kysyntä on huomattavasti maltillisempaa kuin yksiöiden, joten sellaiseen päätyminen mahdollisti edes teoreettisesti asunnon ostamisen ennen isoa sijoittajaa ja hänen pohjattomia taskuja. Osa asunnoista Turussa menee heti ilmestymisen jälkeen tai viimeistään näyttöpäivänä. Yritä siinä sitten harkita asiaa edes hetken ennenkuin otat kymmeniä tuhansia sijoituslainaa.

Kaikista edellä mainituista asioista päästään lopulta unelma sijoitusasuntomme kriiteereihin ja miten ostamamme asunto peilautuu niihin.

Rahoituksen saaminen juuri perustettavalle osakeyhtiölle ei ollut niin helppoa kuin luulin pari vuotta sitten

Kirjoitin jo helmikuussa 2018 osakeyhtiön perustamisesta asuntosijoittamisesta varten, mutta selvitin rahoituksen saamista vasta nyt pari vuotta myöhemmin. Pääsyy perustaa osakeyhtiö asuntosijoittamista varten olisi verosuunnittelu (yhteisövero 20 prosenttia vs yksityishenkilön pääomatulovero 30 prosenttia) ja se, että osakeyhtiöllä on enemmän työkaluja tehdä vähennyksiä saaduista pääomatuloista. Rehellisesti voi sanoa, että mitään muita syitä ei ole ostaa sijoitusasuntoa osakeyhtiöön.

Astelin hyvällä itseluottamuksella, laskelmilla ja perusteilla kahden pankin pakeille (OP ja Nordea) hakien lainalupausta juuri perustettavalla osakeyhtiölle 100 000 euron lainasummalle. Neuvottelut eivät aivan edenneet sillä tavalla kuin aluksi olin ajatellut. Molempia pankkeja varten oli varattu tunti keskusteluaikaa, mutta molemmista olin pihalla jo ensimmäisen vartin jälkeen.

Kaikessa yksinkertaisuudessaan pankit toivat esille jopa hieman tylysti, että he eivät tyypillisesti lähde rahoittamaan tällaista toimintaa ja tässä on lista minimivaatimuksista sille, että he edes harkitsevat meille lainaamista. Viesti oli niin selkeä, että siihen ei paljoa sanottavaa vastaan ollut.

Osakeyhtiön perustaminen kaatui siten yksinkertaisesti siihen, että emme olisi saaneet rahoitusta sijoitusasuntoa varten vielä vuosiin, jos silloinkaan.

Jokainen lukija, joka on harkinnut osakeyhtiön perustamista asuntosijoittamista varten, on hyvä valmistautua varsin tiukkoihin vaatimuksiin. Vaatimukset rahoitukselle olivat kaikessa yksinkertaisuudessaan seuraavat:

Laina-aika: enintään 10 vuotta

Oma-rahoitusosuus: 30-40 prosenttia riippuen kohteesta

Liiketoiminta: Vuosien liiketoiminta ja todistettu positiivinen kassavirta

Yrityksen omavaraisuusaste: vähintään 30 prosenttia

Lainan marginaali: minimissään 3.5 prosenttia

Haluan kuitenkin vielä painottaa, että kaikki edellä mainitut asiat olivat minimivaatimuksia kahdesta eri pankista ja emme koskaan hakeneet virallista lainalupausta. Pyysin antaa nämä arviot tätä blogikirjoitusta varten, joten nämä olisivat saattaneet muuttua hieman virallisen tarjouksen yhteydessä. Kirjoitusta varten ne ovat kuitenkin riittävän tarkat.

Emme jääneet nuolemaan haavojamme, vaan etenimme suoraan seuraavaan vaiheeseen eli lainalupauksen hankkimiseen yksityishenkilönä ilman tarvetta 30 prosentin oma-rahoitusosuudelle. Eniten jäi harmittamaan kuitenkin se, että en päässyt käyttämään maailman parasta osakeyhtiön nimeä, jonka keksin yön pikkutunneilla. Jätetään se kuitenkin mainitsematta, jos joskus tulevaisuudessa osakeyhtiön perustan jotain muuta liiketoimintaa varten.

Yksityishenkilöinä vastaanotto lainaneuvotteluissa oli ihan toisenlainen

Yksityishenkilöinä lainalupauksen hakeminen sijoitusasuntoa varten kulki täsmälleen samaa polkua pitkin kuin omaa asuntoa varten lainaa hakiessani. Täytimme lainahakemukset verkossa Danske Bankiin, Osuuspankkiin, Nordeaan ja S-pankkiin. Jätimme pienemmät toimijat tällä kertaa kokonaan kilpailutuksen ulkopuolelle olettaen marginaalien olevan korkeampia kuin näillä jäteillä (korjatkaa kommenttiosiossa, jos kokemuksenne on juuri vastakkainen), kuten oman asunnon rahoittamisessa kävi.

Aloitetaan tällä kertaa suoraan pankkien antamilla tarjouksilla ja selitetään tämän jälkeen taulukon sisältö. Alla pankeilta saadut yksityiskohdat liittyen sijoitusasunnon rahoittamiseen.

*Noin 20 000 euron vakuusvaje on pankin puolesta ok.

Edellisestä taulukosta puuttuu tietoja ja siihen on perusteltu syy. Ensisijainen tarkoituksemme oli hankkia sijoitusasunto ilman antamatta omia asuntojamme vakuudeksi (ja käyttäen mahdollisimman pientä oma-rahoitusosuutta). Tämä tietysti sen takia, koska molempien asunnoissa on myös toiset omistajat ja emme halua heitä altistaa riskille ilman tuotto-odotusta. Ei sillä, että emme omaan toimintaamme luottaisi.

Danske Bankin ja Osuuspankin kohdalla vakuusvaje jäi 20 prosenttiin, ja kumpikaan pankeista ei edes suostunut neuvottelemaan asiasta. Tunniksi varattu lainaneuvottelu päättyi siis molempien kanssa ensimmäisen kymmenen minuutin aikana. Hieman harmillista, koska olen molempia pankkeja pitänyt aina sijoittajamyönteisinä.

S-pankki olikin sitten taas täysin toista maata. Molempien perustietojen (tulot, menot, lainat, varallisuus) käymisen jälkeen lainaneuvottelussa suoraan sanottiin, että ”parinkymmenentuhannen vakuusvaje ei ole mikään ongelma teidän tuloilla ja varallisuudella”. Toisin sanoen 10 prosentin käsiraha ja asunnon 70 prosentin vakuus riittivät kattamaan lainansaantikriteerit.

Ainoana negatiivisena asiana voisi sanoa sen, että olimme neuvottelutilanteessa altavastaajana, koska emme olleet saaneet haluamaamme mistään muualta kuin S-pankilta. ”Jouduimme” siis hyväksymään tarjouksen riippumatta sen marginaalista ja muista kuluista. Onneksemme tarjous osoittautui todella hyväksi ja jopa paremmaksi kuin oman kotini asuntolaina.

Nordealle oli myös varattu lainaneuvottelu, mutta peruimme sen, kun saimme niin hyvän tarjouksen jo S-pankista. Nordean mahdollinen tarjous jäi nyt siis näkemättä, mutta selvitämme tätä vaihtoehtoa sitten seuraavan asunnon kohdalla.

S-pankin asuntolainan yksityiskohdista voi mainita sen verran vielä, että maksimilainamäärä henkilöä kohden oli 55 000 euroa (minulla olisi ollut mahdollista saada lainaa vaikka tuplat, mutta halusimme pitää omistusosuuden asunnosta yhtä suurina), joten siitä ylittävä osuus rahoitimme itse (eli 7500 euroa per nuppi 125 000 euron asunnon kohdalla). 

Tähän päälle tulee maksettavaksi varainsiirtoveroa (2 prosenttia) 1250 euroa ja 400 euroa lainantoimituspalkkiota henkilöä kohden.

Yhteenveto sijoitusasunnon rahoittamisesta

Aloitetaan yhteenveto osio vertailemalla kahta eri vaihtoehtoa eli osakeyhtiön ja yksityishenkilön rahoitusta. Vertailun helpottamiseksi olen olettanut lainamäärät samoiksi, vaikka todellisuudessa osakeyhtiön kohdalla lainamäärä olisi jäänyt pienemmäksi korkeamman oma-rahoitusosuuden vuoksi. Taulukossa käytetyt luvut ovat minun osuuteni asunnon lainasta.

Luvut ovat karua katsottavaa. Osakeyhtiön kohdalla lainanlyhennys olisi jäänyt niin korkeaksi, että asunnon kassavirta olisi ollut joka kuukausi noin 300 euroa minuksella lainanlyhennyksen ja hoitovastikkeen jälkeen (ennen veroja). Yksityishenkilönä kassavirtaneutraalisuus on kuitenkin helposti saavutettavissa ennen veroja, vaikka vuokraa pitäisi alle markkinatason.

Vaikka laina-aika on 15 vuotta lyhyempi osakeyhtiön osalta, niin korkojen ja kulujen osuus on reilu tuplat verrattuna yksityishenkilöön. Osakeyhtiön taseeseen saisi ostaa ainakin kymmenisen asuntoa ennen kuin alkaa olemaan kyseisestä järjestelystä mitään taloudellista hyötyä. Tämän hetkinen ajatuksemme on hankki 3-10 asuntoa puoliksi, joten meidän laajuisella toiminnalla ei osakeyhtiöstä saa kaikkea irti.

S-pankki oli todellinen yllätys itselleni parhaimpana lainantarjoajana, kun vuonna 2017 asuntolainaa hakiessani omaa asuntoa varten S-pankki oli käytännössä huonoin ennen pieniä toimijoita. Muistan myös pari vuotta sitten tiedustelleeni S-pankista lainalupausta sijoitusasuntoa varten ja silloin käännytettiin suoraan ovella saatteella, että S-pankki ei tarjoa lainoja sijoitusasuntoihin. 

Jotain on siis tapahtunut viimeisten vuosien aikana, kun myönteisyys sijoittajia kohtaan on nyt ihan eri tasolla. Varallisuus, kassavirta tai mikään muu ei voinut olla vaikuttavana tekijä näiden ajanjaksojen välissä, koska ensimmäisellä kerralla ei päästy puhumaan luvuista lainkaan.

Lopuksi voidaan pysähtyä hetkeksi myös miettimään sitä faktaa, että pääsimme sijoituskumppanini kanssa hallitsemaan 125 000 euron omaisuuserää 15 000 euron omalla sijoituksella. Tämän tyyppinen vivutus ei onnistu osakemarkkinoilla ilman merkittävää riskiä (call option). 

Pankin palautteen mukaan 20 prosentin vakuusvaje oli meille mahdollista vain sen takia, että molemmilla oli kohtuullisen korkeat nettotulot, korkea säästöaste ja korkea varallisuus. Jos siis haluat itse saada samanlaisen diilin, niin suosittelen keskittyä näihin kolmeen asiaan ennen keskusteluja.

Jotta lukijakunta ei ajattele, että tämä sijoitus ei kanna mukanaan mitään riskiä, niin sen verran pitää palauttaa maanpinnalle, että kaikessa sijoitustoiminnassa on riskinsä. Riskejä voi kuitenkin hallita omalla toiminnallaan.

Voi esimerkiksi käydä niin, että sijoituskumppanini ajautuu taloudellisiin ongelmiin ja ei pystyisi suoriutumaan omasta lainastaan (joka kohdistuu samaan asuntoon). Tällöin minä olen käytännössä takaamassa lainaa, vaikka mitään takaussopimusta ei ole laadittu. En pidä tätäkään hyvin epätodennäköistä skenaariota riskinä, koska saisin ostettua hänen osuutensa itselleni tältä istumalta.

Toisena isompana riskinä voisi mainita tyhjät kuukaudet ja asunnon kulujen maksaminen omasta pussista. Vaikka joutuisin yksin maksamaan kaikki kulut (ilman sijoituskumppani osallistumista), niin suoriutuisin siitä ilman mitään vaikutusta omaan arkeen. Riski on siis varsin alhainen tässäkin tapauksessa.

Olen todella innoissani asuntosijoittamisen aloittamisesta ja nyt sitä pääsee testaamaan kohtuullisen turvallisesti ja pienellä riskillä. Muutaman vuoden päästä nähdään, että maksoimmeko asunnosta liikaa, kuinka kauan vuokralaisemme on viihtynyt asunnossa ja onko yllättäviä remontteja tullut.

Lopetetaan kuitenkin teksti tällä kertaa tähän ja puhutaan seuraavassa kirjoitussarjan tekstissä sitten lisää asunnon etsimisestä ja asioista siihen liittyen. Muista ottaa siis blogi ja sosiaaliset mediat seurantaan.

Muista ottaa seurantaan Osinkoinsinöörin sosiaaliset mediat:

• Twitter
• Instagram
• Facebook
• Shareville