Näin ostin sijoitusasunnon Turusta 30-vuotiaana, osa 3: Asunnon tunnusluvut

Blogini ja sosiaalisen mediani seuraajat varmasti tietävät, että olen viimeiset pari vuotta etsinyt sijoitusasuntoa ostettavaksi sijoituskumppanini kanssa. Nyt asia on vihdoin todellisuutta ja olen siirtynyt vuokranantajaksi, jota myös mediassa on kutsuttu parasiitiksi. Omistamme nyt tasan puoliksi sijoitusasunnon Turusta, minkä tarinankerrontaa jatketaan tänään pureutumalla asunnon tunnuslukuihin.

Kirjoitussarjan ensimmäinen osio liittyi rahoituksen maailmaan ja toinen asunnon etsintään. Tämä viimeinen teksti pureutuu viimein sijoitusasunnon tunnuslukuihin. Tämän tekstin luettuasi tiedät sijoituskaksiossamme käyttämämme velkavivun, vuokran, hoitovastikkeen, vuokratuoton ja omalle pääomallemme saamamme tuoton.

Sijoitusasunnon tunnusluvut

Halusin jättää sijoitusasunnon tunnuslukujen läpikäymisen kirjoitussarjan viimeisimpään tekstiin, jotta lukijat saisivat ensiksi käsityksen rahoituksen saamisesta ja asunnon etsinnästä, mitkä ovat huomattavasti enemmän aikaa vievät vaiheet asuntosijoittamisessa kuin Excelin pyörittäminen. Toivottavasti kuitenkin viihdyit edellisten tekstienkin parissa. Mennään kuitenkin vihdoin asiaan.

Jokaiselle asuntosijoittajalle on varmasti päivän selvää, että tunnusluvut pitävät olla kunnossa, jotta hankinta voidaan perustella tuoton näkökulmasta. Voihan asunnosta maksaa mitä tahansa pyydetään, mutta siitä ei välttämättä hyvää sijoitusta saa, jos päätyy maksamaan merkittävää ylihintaa. Heitetään kuitenkin heti kättelyssä tunnusluvut pöytään ja kommentoidaan niitä sitten vasta sen jälkeen.

*Sijoitusasunnossa on toinenkin omistaja, joten tähän laskettu vain minun osuuteni eli 50 prosenttia.

** Vuokratuoton laskukaava: (kuukausivuokra - hoitovastike) x 12 / (asunnon velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)*100%

Asuntosijoittamisen parissa työskennelleet ihmiset ovat varmasti tottuneet lukemaan vastaavia tunnuslukuja, mutta avataan niitä hiukan kuitenkin heille, joille asia on vielä uusi tuttavuus.

Vuokratuoton laskentatapoja on varmasti muutamia, mutta nopean tutkimuksen perusteella yleisimmäksi kaavaksi osoittautui ylläoleva kaava, jossa vuosivuokratuotto jaetaan asunnon hankintahinnalla ja siihen liittyvillä kuluilla. Tätä kautta laskettuna asuntomme vuokratuotto on 3.7 prosenttia, joka on varsin linjassa tyypillisen vuokratuotto-odotuksen kanssa Turun seudulla, joka useiden lähteiden perusteella pyörii noin 3.5-4.5 prosentin tietämillä tällä hetkellä.

Varallisuutemme, vahvan kassavirtamme ja hyvien palkkatulojemme vuoksi onnistuimme sijoituskumppanini kanssa neuvottelemaan 88 prosentin velkavivun, joka on normaalia 70 prosentin velkavipua huomattavasti korkeampi. Todella korkean velkavivun vuoksi oman pääoman tuotomme nousee taivaisiin ollen alkumetreillä 28 prosenttia nykyisellä vuokralla. Tätä on vaikea saavuttaa jopa osakemarkkinoilla keskimääräisenä vuotena.

Nykyinen pyytämämme vuokra on noin 10 prosenttia alueen keskimääräiseen vuokran alapuolella, koska vuokraamme asuntoa tutullemme. Tämä on molemmille osapuolille toimiva ratkaisu, koska saamme asuntoon tuntemamme luotettavan vuokralaisen ilman pelkoa tyhjistä kuukausista, ja vuokralainen taas pääsi vaikuttamaan asunnon laatuun sekä asumaan markkinahintaa edullisemmin. Tämä on se win-win tilanne, josta aina puhutaan.

Asunnon oston hetkellä tiesimme taloyhtiössä menossa olevasta kattoremontista, josta kustannuksia tulee yhteensä noin 2165 euroa, josta minun osuuteni on puolet. Tämän lisäksi olemme tehneet vuokralaisen pyynnöstä pieniä kohennuksia asuntoon 130 euron edestä, kuten käynyt maalaamassa asunnon makuuhuoneen seinän ja käynyt asentamassa verhotangot.

Asunnon kassavirta ennen veroja asettuu positiiviseksi noin kolmen euroon kuukaudessa, mutta pääomaverot vievät kassavirran pakkaselle noin 50 euroa joka kuukausi. Pidän tätä lukua kuitenkin äärettömän hyvänä huomioiden sen tosi asian, että vipumme on tällä hetkellä 88 prosenttia ja pidämme vuokraa noin 10 prosenttia alle markkinahinnan. Siis häh, bloggaaja selittää jostain hyvästä tilanteesta vaikka joutuu rahoittamaan asuntoa joka kuukausi 50 euron edestä?

Salaisuus piileekin siinä, että jokaista käyttämääni 50 euroa kohden vuokralainen lyhentää asuntolainaa noin 170 euron edestä. Ensimmäisen sijoitusasunnon perimmäisenä tarkoituksena onkin kerätä lisää pääomia seuraavaa asuntoa varten mahdollisimman korkealla velkavivulla. Samalla aion lyhentäen lainaa myös itse vuokralaisen ohella.

Miten maksamamme hinta asunnosta suhtautuu markkinahintaa?

Koska joku voisi epäillä oman arvioni subjektiivisuutta päätin kysyä tähän mielipidettä myös Asuntopehtoorin Miika Vuorensolalta. Hän on Asuntopehtoori yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja rautaisella yli 15 vuoden vuokranantajan kokemuksella. Tämän lisäksi hän on tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Voidaan siis sanoa, että ymmärrystä asunnon arvon määritykseen löytyy. Ja tässä sitten lähes suora lainaus käymästämme keskustelusta ja hänen arviostaan asunnon markkinahinnasta:

”Tuon kokoinen asunto on ostettu helmikuussa 2021 hintaan 115 000 euroa, kunto hyvä, toinen kerros. Että näillä tiedoilla maksoitte hieman ylihintaa. Riippuu tietty mikä kerros sulla on ja onko kunto parempi kuin tämä. Eli kokolailla markkinahinta tuosta on maksettu, mahdollisesti vähän enemmän kuin olisi ollut tarvetta” – Miika Vuorensola

Miikan näkemys asiaan on äärimmäisen arvokas ja antaa riippumattoman arvion omasta sijoituspäätöksestä. Miikan mainitsema 115 000 euron asunto on myös asunto, joka oli edellisen tekstin asuntolistassa mukana ja se oli kuntoluokitukseltaan hyvän rajamailla. Asunto itse asiassa sijaitsi täsmälleen samassa taloyhtiössä, joten vertailtavuus on todella hyvä. Ainoana etuna oman asuntomme puolesta pidän sitä, että asuntomme on hieman paremmassa kunnossa pinnoiltaan ja ylemmässä kerroksessa siihen verrattuna. Oman perstuman mukaan asuntomme olisi noin 5 000-7 000 euroa tätä arvokkaampi kuin aikaisemmin myyty asunto.

Tarjousta tehdessämme pohdimme sijoituskumppanini kanssa sitä, että asunnon voisi saada 122 000 euron hinnalla, mutta muiden jo annettujen tarjousten vuoksi emme uskaltaneet tarjota 6 000 euroa alle pyyntihinnan vaan päädyimme ottamaan riskin pienestä ylihinnan maksamisesta ja otimme luvun puolivälistä. Annetun tiedon perusteella ostoksessa kävi juuri niinkuin ajattelimme ja maksoimme todella asunnosta pari tuhatta euroa yli markkinahinnan. No onko tämä sitten maailman loppu?

Omasta mielestäni ei ja aionkin argumentoida asiaa seuraavasti. 

Jos olisimme hävinneet tarjouskilpailun aluksi ajattelemallamme 122 000 euron tarjouksella ja asunnon ostaminen olisi siirtynyt esimerkiksi vuodella, niin olisimme menettäneen vuoden arvon nousun lisäksi myös vuoden lainanlyhennykset, jotka vuokralainen tekee. Turussa vanhojen asuntojen arvot ovat nousseet Tilastokeskuksen mukaan 2.8 prosenttia vuodessa 2015 vuodesta lähtien (oman näkemykseni mukaan lähiöissä asuntojen hinnat ovat nousseet jopa tätäkin enemmän, mutta tehdään tämä ajatusleikki Tilastokeskuksen arvolla). 

Jos odotetaan arvonnousun jatkuvan samana kuluvan vuoden, niin asuntomme arvo nousee vuoden aikana 3500 euroa. Jos samalla huomioi sen asian, että vuokralainen lyhentää lainaa vuoden aikana myös noin 4150 euron (tai 2950 euroa oikaustuna kassavirralla) edestä, niin maksamamme hinta oli mielestäni perusteltu.

Vaikka maksoimme asunnosta pari tonnia ylihintaa, niin arvon nousu korjaa tekemämme virheen vuodessa.

Tottakai jokainen asuntosijoittaja toivoisi, että asunto löytyisi alle markkinahinnan, mutta ainakin oman näkymykseni ja osaamiseni pohjalta tämä oli oikeasti todella hankalaa Turussa käyttämilläni kriteereillä. Remontoijan ihmeitä tuli tietysti myytäväksi vähän väliä, mutta peukalon ollessa keskellä kämmentä, näitä ei pysty samalla tavalla hyödyntämään kuin elämänsä Remontti-Reiskat.

Yhteenveto

Jotta kirjoitus ei paisuisi jälleen liian pitkäksi, niin aletaan vetämään kirjoitusta pakettiin. Pääsin käsiksi sijoitusasuntoon pienellä omarahoitusosuudella kiitos olemassa olevan varallisuuden, hyvän palkkatason ja ennen kaikkea hyvän kassavirran vuoksi. Onnistuimme löytämään sijoituskaksion, joka kelpasi niin vuokralaiselle kuin meille ja tulemme saamaan vuokratuottoa 3.7 prosenttia. Kiitos valtavan velkavivun, oman pääoman tuotto huitelee 28.0 prosentissa. Kassavirta on neutraali ennen veroja ja viisikymppiä negatiivinen verojen jälkeen kuukaudessa. Ei siis katastrofi, kun tarkoituksena on uudellaan rahoittaa kohde seuraavan sijoitusasunnon oston yhteydessä.

Ammattilaisen arvion mukaan maksoimme asunnosta hieman ylihintaa tai juuri markkina-arvon verran, minkä näkemyksen jaan myös itse. Pitää yrittää pysyä perillä markkinahinnoista tulevaisuudessa ja yrittää tunnistaa mahdolliset virheelliset hinnoittelut nopeasti ennen muita sijoittajia. Vaikka emme saaneet sijoitusasunto alle markkinahinnan, sijoitusasunnon vuokratuoton ja oletetun arvonnousun vuoksi saamme tuottoa vuodessa silti 6.5 prosenttia (3.7 prosenttia vuokratuottoa ja 2.8 prosenttia arvonnousua), jota pidän hyvänä.

Mikään sijoitus ei ole täydellinen, mutta olen sijoitusasunnostamme kuitenkin todella innoissani ja ylpeä. Varsin harva 30-vuotias voi kuitenkaan sanoa ostaneensa sijoitusasunnon kasvukeskuksesta. Ja vielä harvempi henkilö, joka tulee samasta ruokajonojen värittämästä lapsuudesta niinkuin minä.

Muista ottaa seurantaan Osinkoinsinöörin sosiaaliset mediat:

• Twitter
• Instagram
• Facebook
• Shareville