Millä perusteilla pankki myöntää lainaa - Näin voit vaikuttaa saamaasi lainatarjouksen hinnoitteluun
Jokainen suomalainen käyttää jossain vaiheessa elämäänsä lainaamista osana henkilökohtaisen talouden hallintaa. Kiitos alhaisten korkojen (tänään 03.08.2021 Euribor 12kk on -0.502 prosenttia) hankintojen rahoittaminen on entistä edullisempaa ja täten lainaaminen on kasvattanut suosiotaan ennätyksellisen korkealle.
Pelkästään
itse myönnän käyttäneeni elämäni aikana opintolainaa opintojen rahoittamiseen,
osamaksua puhelimen ostamiseen, asuntolainaa omaan asunnon ja sijoitusasunnon
ostamiseen, kulutusluottoa auton ostamiseen ja sijoituslainaa osakkeiden
ostamiseen. Rahan lainaaminen on siis täysin normaali osa elämääni ja tulen
käyttämään sitä enemmissä määrin myös tulevaisuudessa (lue sijoitusasuntojen rahoittaminen).
Kotitalouksien
lainamäärien kasvaessa korkokustannukset ovat kuitenkin pysyneet hyvin aisoissa
historiallisen alhaisten korkojen mahdollistamana. Vähintään kerran vuodessa
saamme kuitenkin lukea mediassa siitä, kuinka kotitalouksen velkaantuminen on
kasvussa ja kuinka nyt olisi tarpeen asettaa tuloihin sidottu velkakatto.
Kotitalouksien velkaantumisaste ja korkorasitus
Suomessa. Kuvan lähde: Suomen
Pankki
Koska velkaantuminen ja
hankintojen rahoittaminen vierasta pääomaa käyttämällä on entistä suositumpaa,
niin voisi nopeasti kuvitella, että ihmisten ymmärrys lainaamisen suhteen olisi
kasvanut samalla. Oma arvioni asiaan on kuitenkin se, että osaaminen ei ole
kasvanut velkaantumisen kanssa käsi kädessä vaan samat virheelliset ajatukset
kummittelevat yllättävän monen takaraivossa.
Olen kouluttanut tähän
päivään mennessä reilua 50 ihmistä oman talouden hallintaan ja sijoittamiseen
liittyen, ja olen huomannut yhden yleisen tiedonpuutteen käytännössä jokaisessa
oppilaassa varallisuuteen tai tulojen määrään katsomatta. Yleisimmin kysytty
kysymys lainaamiseen liittyen on ollut seuraava:
”Millä perusteilla pankki myöntää minulle lainaa
ja miten voin vaikuttaa sen saatavuuteen sekä hinnoitteluun?”
Tämän kysymyksen
innoittamana päätin siis ottaa asiasta selvää ja käyttää siihen useita tunteja
vapaa-aikaani. Toivottavasti sinä koet blogikirjoituksen hyödylliseksi ja opit
siitä jotain uutta. Kirjoituksessa on keskitytty asuntolainan hakemiseen, mutta
kaikki kirjoituksessa mainitut asiat pätevät ihan samalla tavalla myös kaikkiin
muihin lainatyyppeihin. Mennään kuitenkin asiaan, koska asiaa on tänään paljon.
Otin härkää sarvista ja lähdin
selvittämään vastausta kysymykseen suoraan yhdestä Suomen suurimmasta
pankista
Näin itseoppineena talousbloggaajana osaan itsenäisesti päätellä suurimman osan lainan saamiseen ja hinnoitteluun vaikuttavista tekijöistä, mutta tästä huolimatta päätin ottaa yhteyttä ensisijaiseen pankkiini Osuuspankkiin ja kysyä pankin viestinnältä, että miten asian todellinen laita on.
Tarkoituksena on siis varmistaa, että
juuri sinä blogini lukija, voit luottaa blogissa kerrottujen asioiden perustuvan
parhaimpaan sen hetkiseen tietoon ja tietämykseen. Toisin sanoen väittämät ovat
hyvin suurella todennäköisyydellä totista totta.
Sain välittömästi
vastauksen kyselyyni Osuuspankin asiakaspalvelusta ja päivä lähettämäni
sähköpostin jälkeen löysin itseni keskustelemassa Osuuspankin
henkilöasiakasrahoituksen ja asumisen palveluiden vastaavan johtajan Kaisu Christien kanssa kyseisestä aiheesta. Pääsin siis esittämään kysymykseni
henkilökohtaisesti hänelle päivän varoitusajalla. Voiko enää paljon paremmasta
asiakaspalvelusta puhua? Olin tästä palvelun laadusta erittäin otettu ja
arvostin suuresti sitä, että Kaisu viitsi uhrata 30 minuuttia tällaiselle
tuntemattomalle sisällöntuottajalle.
Kaisun kanssa käydyistä keskusteluista huolimatta kaikki tässä blogikirjoituksessa väitetyt ja kerrotut asiat ovat bloggaajan (eli siis meikän) omia mielipiteitä ja ne eivät edusta Osuuspankin näkemystä asiaan. Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä, että osa kysymyksistäni liittyivät yritysalaisuuksien piirissä oleviin aiheisiin ja ymmärrettävästi en saanut näihin vastausta.
Huomaathan siis, että verifioidut
tiedot ja kirjoittajan mielipiteet ovat kirjoituksessa täysin sekaisin. Olen
kuitenkin kirjannut tähän kirjoitukseen vain ne asiat, jotka tiedän varmaksi
hyvin suurella todennäköisyydellä ja vähänkin epäselvät asiat olen jättänyt
sanomatta kokonaisuudessaan.
Nämä asiat vaikuttavat eniten lainasi
hinnoitteluun sekä mahdollisuuksiisi saada lainaa
Tekstin alustaminen
olikin hieman normaalia pidempi, mutta nyt päästään vihdoin teitä eniten
kiinnostavaan osioon. Tässä osiossa kirjatut lainasi hinnoitteluun ja
saatavuuteen vaikuttavat tekijät eivät ole merkittävyysjärjestyksessä, vaan
ovat listattu siinä järjestyksessä missä ne ovat mieleeni tulleet.
Kassavirta
Henkilökohtainen tai
kotitalouden kassavirta on yksi merkittävimmistä lainan saatavuuteen ja
hinnoitteluun vaikuttavista tekijöistä. Monet saattavat ajatella vahvan
kassavirran tarkoittavan sitä, että palkkatulot ovat korkeat, mutta todellisuus
on oikeasti ihan muuta. Suuret tulot eivät ole hyvä neuvotteluvaltti
lainaneuvotteluissa, jos niistä ei jää kuluttamisen jälkeen käteen yhtään
mitään. Toisaalta pienehkötkään tulot eivät ole este lainan saamiselle, jos
kustannukset ovat optimoitu ja viivan alle jää paljon säästöön.
Kassavirralla
viitataankin siihen, että miten paljon kiinteiden ja vaihtuvien kustannusten
jälkeen jää rahaa kuluttamatta. Vahva kassavirta kuvastaakin
yksinkertaistettuna sitä, että miten paljon pystyt säästämään tuloistasi. Jos
esimerkiksi onnistut säästämään tuloistasi kolmanneksen, näkee pankki tämän
erittäin positiivisena asiana. Suurikaan tulojen pudotus ei tee sinusta heti
maksukyvytöntä ja lainan takaisin maksaminen näyttää todennäköiseltä.
Voit tehdä esimerkiksi sellaisen harjoituksen, että kuinka paljon tulosi voivat pudota ennen kuin et enää pysty suoriutumaan velvoitteistasi. Tämä antaa sinulle varsin hyvän näkymän nykyiseen kassavirtaasi.
Oma pankkisi pystyy näkemään
tilisi maksutapahtumista, että mihin pääasiallisesti rahasi menevät ja kuinka
paljon sinulla menee säästöön tai sijoituksiin. Jos kuitenkin olet hakemassa
lainaa toisesta pankista (esimerkiksi kilpailuttamisen yhteydessä), niin
sinulla olisi hyvä olla myös näyttää ihan konkreettisia lukuja siitä, että
miten paljon pystyt säästämään tuloistasi. Tämän tyyppisen tiedon jakaminen pankille
antaa vaikutelman siitä, että hallitset oman taloutesi ja olet hyvin perillä
kulutustottumuksistasi.
Toinen erittäin tärkeä
kassavirtaan vaikuttava tekijä on myös se, että miten luotettavasta tulonlähteestä
on kyse. On kiistaton tosi asia, että esimerkiksi sairaanhoitajan palkkatulo on
pankin silmissä luotettavampi tulonlähde kuin esimerkiksi kahvilatyöntekijän.
Yhtenä valitettavana asiana olen saanut kuulla yrittäjinä toimivilta ystäviltäni,
että yrittäjän tulot tulkitaan riskisemmiksi kuin vastaavaa työtä tekevän
palkkalistoilla olevan henkilön tulot.
Kaiken lisäksi pitkäjänteinen
säästäminen ja ylijäämäinen talous ovat positiivisia asioita pankin
näkökulmasta, ja nämä näkyvät suotuisasti lainan saatavuudessa ja
hinnoittelussa. Halvinta lainaa parhaimmilla ehdoilla saavat henkilöt, jotka
ovat maksukykyisiä ja eivät ”tarvitse” lainaa. Tämän lisäksi hyvällä
kassavirralla sinulle saatetaan myöntää lainaa myös vakuusvajeella, kuten
allekirjoittaneelle. Tästä asiasta kirjoitinkin toisessa postauksessa liittyen sijoitusasunnonrahoittamiseen.
Henkilökohtainen tase
Vaikkakin kassavirta on
mielestäni kaikista tärkein tekijä lainan saatavuuden ja hinnoittelun kannalta,
niin myös henkilökohtaisella taseella on suuri merkitys. Henkilökohtaisen
taseen voi mieltää velkojen ja varallisuuden tilannekatsaukseksi ja/tai
nettovarallisuudeksi. Kumpi näistä näkökulmista on sitten sinulle sopivin.
Velkojen määrä ja
koostumus ovat molemmat tärkeitä parametreja määriteltäessä taloutesi
terveyttä. Useat korkeakorkoiset kulutusluotot, osamaksut ja luottokortti
maksut kielivät pankille siitä, että taloutesi on muutaman askeleen päässä
rotkon reunalta. Toisaalta, jos velkasi kohdistuvat vain kasvukeskuksessa
olevaan asuntoon ja se on kohtuullisesti suhteutettu tuloihisi, ei sinulla ole
hädän päivää lainaneuvotteluissa.
Suomalaiseen tapaan kotitalouksien varallisuudesta puolet on oman asunnon seinissä (Lähde), joka sinänsä ei ole ongelma lainaneuvotteluissa, kunhan asunto ei nyt ihan perämetsässä sijaitse. Vaurastumisen ja täten tulevaisuuden maksukyvyn parantumisen näkökulmasta olisi kuitenkin tärkeää, että varallisuutta löytyisi myös jostain muualtakin kuin omasta asunnosta.
Varallisuus voi olla ihan yhtä hyvin
rahastoissa, osakkeissa, metsässä kuin sijoitusasunnossa, mutta pankit pruukaavat
antamaan suurimmat vakuudet kahdelle viimeksi mainitulle asialle. Toisin sanoen
lainaneuvottelussa parin kymmenen tonnin rahastosalkku ei välttämättä auta
yhtään mitään, mutta saman osuuden omistaminen sijoitusasunnosta katsotaan
positiiviseksi. Itse en tätä näkemystä pankkien kanssa jaa, mutta asia vain
sattuu olemaan näin.
Nettovarallisuuden
seuraaminen on yksi tärkeimmistä motivaation lähteistä pitkäjänteisessä vaurastumisessa
ja tämän näyttäminen pankeilla lainaneuvotteluissa on itselleni ollut aina
suotuisaa. Sen lisäksi, että se kertoo lainaneuvottelijalle taloutesi
tilanteesta niin se kertoo myös sinun suhtautumisesta oman taloutesi hoitamiseen.
Kun pystyt näyttämään pankille, että suoriudut lainasta vaikka mitä tapahtuisi,
niin lainan hinnoittelu on myös sen mukaista.
Ensiasunnon ostopuuhissa olevat vastavalmistuneet opiskelijat (tai miksi eivät muutkin samassa tilanteessa olevat) saattavat pelästyä omaa nettovarallisuuttaan, joka on tyypillisesti negatiivinen kiitos opintoihin käytetyn opintolainan. Omasta kokemuksestani voin kuitenkin kertoa, että negatiivinen tai lähellä nollaa oleva nettovarallisuus ei ole este asuntolainan saamiseen, jos tarkoituksenasi on hyödyntää ASP-lainaa ja olet työelämässä. Opintolaina on muutenkin valtion takaama, joten sitä ei yleisesti ottaen luokitella riskiseksi lainaksi pankin näkökulmasta ja harvoin edes huomioidaan lainaa haettaessa.
Jos sinua kiinnostaa lukea lisää ASP-lainasta, niin bloggaajakollegani Inssin Osingot on kirjoittanut tästä loistavan kirjoituksen.
Työtilanne ja tulot
Jos tulot ovat erittäin
matalat, niin lainan saaminen on lähestulkoon mahdotonta vaikka talouden
hallinta olisi muuten kunnossa. Tämä on lähinnä sen takia, että pienetkin
vastoinkäymiset elämässä saattavat suistaa taloutesi väärille raiteille. Tämän tilanteen
korjaamiseksi ei juuri auta mikään muu asia kuin sivutyön aloittaminen ja lisää
tienaaminen.
Työtilanteesi on tärkeässä roolissa lainaa hakiessa, mutta esimerkiksi määräaikainen työ ei ole este lainan saamiselle. Surullisen kuuluisasti Turun yliopistollinen keskussairaala esimerkiksi saattaa ketjuttaa sairaanhoitajilla määräaikaisia työsuhteita useita vuosia putkeen, vaikka sokea kanakin näkee sen, että työt eivät tule ikinä loppumaan kyseisellä alalla.
Jos taas työskentelet osa-aikaisesti
palvelualalla, niin lainansaanti (ja myös maksukykysi) mahdollisuudet laskevat
merkittävästi. Työsuhteen pituudellakin on merkitystä, kun pankki yrittää arvioida
tulevaisuuden maksukykyäsi.
Luottotiedot
Luottotietojen vaikutusta
ei voi mitenkään vähätellä lainaa haettaessa. Menetetyt luottotiedot tai
merkinnät myöhässä maksetuista laskuista ja lainoista antavat pankille
vaikutelman, että taloutesi ei ole hyvin hallinnassa. Se ei ole pankin eikä lainanhakijan
etu, että hänelle myönnetään lainaa, josta hän ei pysty suoriutumaan.
Toisin sanoen, maksamalla
kaikki laskut ajallaan, pystyt pitämään luottotietosi kunnossa. Jos huomaat,
että et pysty maksamaan jotain laskua ajallaan, niin ota välittömästi yhteyttä
yrityksen asiakaspalveluun ja sovi eräpäivän muutoksesta. Oman lapsuuden
kokemuksista voin kertoa, että eräpäivän neuvotteleminen onnistuu aina. Näin
saat enemmän aikaa laskun maksamiseen ajallaan ja maksuhäiriömerkintää ei
kerkeä syntymään.
Asiat, jotka vaikuttavat,
mutta niiden merkitys ja laajuus on epäselvä
Ajattelin ihan viimeiseksi vielä listata tekijät, jotka varmasti vaikuttavat lainansaantiisi, mutta joiden suuruutta en osaa arvioida. Tämän vuoksi kirjaan ne vain listana:
- Siviilisääty ja perhe
- Vastuut (lapset, takaukset)
- Pääomatulot
- Pankin muiden palveluiden käyttäminen
Mitä
minun kannattaa siis tehdä, että saan mahdollisimman edullisen lainan?
Monelle saattaa nousta jo hikikarpalot ohimoille ja tekisi mieli työntää pää pensaaseen eikä miettiä ikäviä asioita sen enempää. Jos et kuitenkaan pienestä hetkahtanut, niin haluaisin antaa sinulle vielä vinkit siihen, että miten saat pankista mahdollisimman edullista lainaa.
- Aloita selvittämällä mistä rahasi tulevat ja mihin ne menevät. Voit ottaa pohjaksi, vaikka minun käyttämän Excel -tiedoston, joka löytyy tästä kirjoituksesta.
- Selvitä itsellesi nettovarallisuutesi. Nettovarallisuus tarkoittaa kaikessa yksinkertaisuudessaan sitä, että vähennät varallisuudesta velat. Älä huomioi mitään huonekaluja tai omistuksia, joiden todellista arvoa et tiedä. Jos olet vasta alkanut kiinnostumaan vaurastumisesta, niin luku voi hyvinkin olla negatiivinen ja sitä ei kannata pelästyä.
- Paranna kassavirtaasi. Karsi turhat elämänlaatuun vaikuttamattomat asiat, joista olen kirjoittanut useammankin tekstin (Säästämisen aloittaminen ja Näin säästät yli kaksituhatta euroa vuodessa kilpailuttamalla). Neuvottele palkankorotuksesta tai tienaa sivutyötuloja esimerkiksi harrastusten avulla. Hyvä kassavirta on tärkein neuvotteluvalttisi lainaneuvotteluissa.
- Maksa kaikki huonot lainat pois (kaikki paitsi oma asunto) ja tee mahdollisuuksien mukaan ylimääräisiä lyhennyksiä. Alhainen laina-aste tekee taloudestasi vahvan.
- Säästä itsellesi hätärahasto, jossa on noin 3-6 kuukauden menoja vastaava summa. Näin pystyt ottamaan vastaan elämän tuomia yllätyksiä ilman lainaamisen tarvetta.
- Aloita pitkäjänteinen sijoittaminen, jotta tulevaisuuden maksukykysi paranee. Aloita sijoittaminen Nordnetin Indeksirahastoihin!*
- Hanki itsellesi mielummin varallisuutta (sijoitusasunnot, osakkeet, rahastot, metsä) kuin lisää vastuita (auto, mökki, vene). Huomaat kuinka paljon paremmalta tuntuu omistaa asioita, joiden arvo nousee ja jotka tuottavat sinulle passiivista tuloa-
- Suhteuta nostamasi laina tuloisi ja älä nosta maksimimäärää lainaa**, mitä pystyt. Se, että pystyt, ei tarkoita sitä, että sinun pitäisi. Parhaassa tapauksessa lainalyhennys saisi olla maksimissaan kolmanneksen tuloistasi, jotta rahaa jää myös sijoittamista ja elämistä varten.
Jos huomasit puutteita tekstissä tai jokin asia jäi selittämättä, niin laita kommenttia. Päivitän tekstiä aina sitä mukaa, kun saan lisää tietoa lainaamiseen vaikuttavista yksityiskohdista.
Kirjoitin tähän aiheeseen liittyvän kirjoituksen Viisas Rahan Näkökulma osiossa, joka julkaistiin 04.08.2021. Tässä kirjoituksessa esitin oman ehdotukseni suomalaisten talousosaamisen parantamiseksi. Kannattaa ehdottomasti lukea myös tämä teksti!
*Affiliate marketing -linkki, josta saatetaan maksaa minulle komissiota sitä kautta tehdystä kaupasta/rekisteröitymisestä. Tämä ei kuitenkaan tuo sinulle mitään ylimääräisiä kuluja!
** Helsingissä asunnon ostaminen voi mieltää sijoittamiseksi, kun asuntojen arvon muutos on ollut keskimäärin kuusi prosenttia vuodessa. En olisi niin huolissani, vaikka joutuisit nostamaan maksimimäärän lainaa.
Olisi ollut ehkä hyvä kirjoittaa myös vakuuksista. Nykyään kun pankeille ei meinaa henkilötakaus riittää. Mitä parempi kiinteä vakuus, niin sitä pienempi korko.
VastaaPoistaVakuudet ovat yksi hankala asia lainaa haettaessa, kun niiden olemassa olo ei välttämättä johda lainan saamiseen. Annan esimerkin. Jos henkilö aina kuluttanut kaiken saamansa tulon, mutta saa vaikka perinnöksi 30 000 euroa, joka riittäisi käsirahaksi 100 000 euron asuntoon ilman vakuusvajetta. Pankki ei melkein 100 prosentin varmuudelle siltikään lainaa henkilölle loppua, koska ison rahasumman saaminen lyhyessä ajassa ei korjaa kulutuskäyttäytymistä. Toisaalta, jos taloudellinen käyttäytyminen on ollut fiksua ja vakuutta löytyy, niin tottakai se on suotuisaa lainan ehtojen ja saamisen näkökulmasta.
PoistaJos henkilötakaus ei riitä lainan vakuukseksi, niin se tarkoittaa sitä, että henkilö joka on takausta antamasta, ei pystyisi suoriutumaan lainasta, jos lainanhakijalla tulisi ongelmia maksamisen kanssa. Se ei ole pankin eikä lainanhakijan etu saada lainaa, josta ei pysty suoriutumaan.
Toisaalta myös esimerkiksi sijoitukset eivät välttämättä ole minkään arvoisia pankin näkökulmasta vakuutena. Esimerkiksi oma osakesalkkuni (hieman yli 61 000 euroa) ei ole koskaan vaikuttanut lainanhinnoitteluun ja saamiseen mitenkään. Kaikki on kiinni vahvasta kassavirrasta ja sen osoittamisesta.
Mietin, jos voin lisätä tekstiin jotain vakuuksista, josta olen täysin varma.