Omakotitalon asuntolainan kilpailutus – Marginaali, omarahoitusosuus ja vakuudet

Asuntolainan kilpailutus ensiasuntoa ostettaessa ja asuntoa vaihtaessa on aina järkevää, jotta saat varmasti parhaimmat mahdollisimmat ehdot lainallesi. Pankkien lainan myöntökriteereissä on niin valtavasti eroja, että suosittelen aina kaikille käymään vähintään kolmen pankin puheilla ennen lainatarjouksen hyväksymistä. Joskus jopa saman pankin sisällä voi olla suuria eroja lainan myöntämisen suhteen, joten ole rohkeasti yhteydessä useampaan henkilöön tai konttoriin.

Erityisesti asuntolainan kilpailuttaminen kannattaa tehdä silloin, kun et harrasta asuntosijoittamista ja rahan saatavuus ei ole merkitsevä kriteeri sinulle. Tällöin marginaaleja kannattaa hiota pankkien kanssa pitkäänkin, koska kaikki saadut säästöt ovat aina kotiin päin. Asuntosijoittaessasi en suosittele vänkäämään liikaa marginaaleista varsinkin, jos olet jo löytänyt itsellesi luottopankkiirin, joka suostuu rahoittamaan toimintaasi.

Kerroin jo aikaisemmin ostaneeni 296 000 euron omakotitalon ilman omarahoitusosuutta, mutta tänään ajattelinkin keskittyä siihen, että mitkä olivat saamani marginaalit ja vakuusvaatimukset asuntolainoille eri pankeista Turun seudulla. Jos asuntolainojen hinnoitteluun ja saatavuuteen vaikuttavat tekijät eivät ole sinulle tuttuja, niin suosittelen aloittamaan lukemalla linkatun tekstin ennen kuin jatkat tämän kirjoituksen lukemista. Muistathan, että hakiessasi asuntolainaa, voi sinulle edullisin ja paras ehtoisin laina tulla juuri siitä pankista mistä minä olen saanut kalleimman. Kannattaa siis keskustella useamman pankin kanssa eikä suoraan skipata vertailuni kalleinta pankkia. Mennään kuitenkin vihdoin asiaan.

Asuntolainojen hinnoittelu, omarahoitusosuus ja vakuusvaatimukset kaikilla pankeilla erilaiset – S-pankki edullisin ja Nordea kallein

Valmistauduin asuntolainaneuvotteluihin minulle tyypilliseen tapaan tekemällä esityksen talouteni tuloista, menoista, kassavirrasta sekä taseesta. Toimitin kyseisen esityksen jokaiselle pankille ennen palaveriamme, joka säästi rutkasti aikaa keskusteluissa ja saikin pankkiirit nopeasti ymmärtämään taloutemme tilanteen. Tämä saattoi olla myös yksi vaikuttava tekijä siinä, että asunnon ostaminen 100 prosentin velkavivulla olisi onnistunut mutkitta kaikkien pankkien kanssa, kunhan tietyt kriteerit omarahoitusosuuden ja vakuuksien kohdalta täyttyisivät.

Kävin asuntolainaneuvottelut S-pankin, Osuuspankin, Nordean ja Danske Bankin kanssa lähinnä sen vuoksi, koska oletin niistä lainan ehtojen sekä saatavuuden olevan parasta. Minulla oli tarkoituksena käydä lainaneuvottelut vielä Liedon Säästöpankin ja Turun Oma Säästöpankin kanssa, mutta unelmien omakotitalo löytyi ennen kuin pääsin sinne asti. Sain vihiä välittäjätutuiltani, että kyseisistä pankeista saa erittäin hyvää asiakaspalvelua ja he ymmärtävät hyvin asuntosijoittamisen päälle. Pitää kokeilla kyseisiä pankkeja seuraavalla lainanhakukierroksella.

Päädyimme käyttämään Osuuspankkia unelmakotimme rahoittamiseksi, koska sen kautta asunnon ostaminen oli mahdollista suunniteltua aikaisemmin. Jos olet blogia seurannut jo pidemmän aikaa, niin tiedät, että kerroin asunnon ostamiseen tarvittavien vakuuksien olevan saatavilla vasta joulukuussa 2022. Sitovan ja voittavan tarjouksen teimme uudesta kodistamme kuitenkin jo maaliskuussa 2022, joten olimme suunnittelemaani aikataulua 9 kuukautta ajoissa. Alustavasti meidän oli tarkoitus käyttää S-pankkia asuntomme ostamiseen, mutta sen kautta se olisi onnistunut vasta myöhemmin.

Aloitetaan kuitenkin ensiksi katsomalla saamani lainatarjoukset sekä niiden ehdot, ja kommentoin niistä jokaista sen jälkeen muutamalla lauseella. Jos joku taulukossa käytetyistä termeistä ei ole sinulle selkeä, niin jätä kommentti blogitekstin kommenttiosioon, niin selvennän asiaa mielelläni.

*Mahdollisuus jopa 35 vuoden laina-aikaan, mutta pyysimme laina-ajaksi 25 vuotta.

Osuuspankki – Unelma omakotitalon rahoittaja

Osuuspankilta saamamme lainatarjous oli toiseksi edullisin marginaalin näkökulmasta ilman OP-bonusten huomioimista ja huomattavasti edullisin, jos ne huomioidaan. OP-bonuksia kertyy ensimmäisen vuoden aikana taloudellemme 960 euron edestä, joka kattaa kaikki Pohjolassa olevat vakuutuksemme kokonaisuudessaan.

Lainan saatavuus Osuuspankissa oli kuitenkin vertailuryhmän paras. Omakotitalon ostamisen hetkellä emme täyttäneet omarahoitusosuuden minimivaatimusta (15 prosenttia), koska vakuusvajetta meillä oli vielä 1.6 prosenttia. Tästä huolimatta rahoitus onnistui, kun otimme asuntolainallemme Garantian lainatakauksen, josta kustannuksia meille tulee noin 2500 euroa. Olisin halunnut välttää tämän maksullisen lainatakauksen ottamisen, mutta sen avulla saamme uuden kodin suunniteltua aikataulua kuusi kuukautta aikaisemmin ja samalla pääsemme nauttimaan myös sijoitusasuntomme vuokrasta aikaisemmin. Saamamme vuokra hoitovastikkeen jälkeen kattaa kokonaisuudessaan tämän Garantialle maksetun summan, joka on kuitenkin kiva juttu.

Ensiasuntomme, joka nyt jää sijoitusasunnoksi (minulle toiseksi, puolisolleni ensimmäiseksi), on ASP-lainalla rahoitettu, minkä vuoksi se muuttuu samalla normaaliksi sijoitusasuntolainaksi. ASP-lainamme marginaali on ollut aikaisemmin 0.57 prosenttia, joka muuttuu kesäkuusta alkaen 0.70 prosentiksi. Ihan kohtuullinen sijoitusasuntolainan marginaali etten sanoisi, vaikka jää kakkoseksi ensimmäisen sijoitusasuntolainani marginaalille (0.55 prosenttia).

S-pankki – Edullisin lainan marginaali

S-pankki oli ylivoimaisesti edullisin lainan marginaalin näkökulmasta ja myös rahan saatavuuden näkökulmasta se oli kärkikahinoissa Osuuspankin kanssa. S-pankki oli kuitenkin todella tiukka omarahoitusosuuden minimivaatimuksen täyttämisen suhteen, minkä vuoksi S-pankin kautta 300 000 euron lainan nostaminen olisi onnistunut aikaisintaan joulukuussa 2022. Jos emme olisi löytäneet kotia ennen edellä mainittua ajankohtaa, niin olisimme melko suurella todennäköisyydellä päätyneet käyttämään S-pankkia asuntomme rahoittamiseen, koska heillä meidän ei olisi ollut tarvetta käyttää Garantian lainatakausta lainkaan. Toisin sanoen, S-pankki olisi kokonaisuutena ollut meille kaikista edullisin pankki, jos se olisi vain suostunut lainaamaan meille rahaa ennen joulukuuta 2022.

Nordea – Suurin asunnon vakuusarvo

Nordea oli ainoa pankki, joka antoi asunnon vakuudeksi enemmän kuin 70 prosenttia, joka tuli itselleni pienenä yllätyksenä, kun ajattelin tämän asian suhteen kaikkien pankkien olevan yksimieleisiä. Nordea oli tämän lisäksi myös ainoa pankki, joka tarjosi yli 25 vuoden maksuaikaa asuntolainalle. Pidennetty maksuaika on varmasti hyödyllinen, jos on ostamassa merkittävästi kalliimpaa asuntoa kuin omamme. Meille 25 vuotta on kyllä jo aivan tarpeeksi pitkä, joten emme pidempää laina-aikaa edes pohtineet vaihtoehdoksi.

Kuten Osuuspankin kanssa, Nordean kautta oli mahdollista ostaa lainalle maksullinen lainatakaus Garantialta, joka mahdollistaa asunnon ostaminen vakuusvajeella. Nordea olisi jopa voinut olla sopiva pankki meille Private Bankin asiakkuuden takia (minkä olisimme saaneet heti kokonaisasiakkuuden siirtämisen myötä), mutta lainan nostaminen on yksinkertaisesti tehty liian monimutkikkaaksi, jos et ole entuudestaan pankin asiakas. En voi käsittää miksi lainatarjouksen saamisesta ja yhteydenotosta on voitu tehdä niin hankalaa. Koska tästä prosessista oli tehty niin tolkuttoman hankala, niin emme edenneet Nordean kanssa yhtä keskustelua pidemmälle.

Danske Bank – Mahdoton saada lainaa

Olin kuullut ystäviltäni Danske Bankista paljon hyvää (erityisesti lainan marginaalin ja saatavuuden osalta) ja odotinkin sen olevan erittäin sijoittajamyönteinen niin osakkeiden kuin asuntojen osalta. En tiedä, että oliko tapauksessani vain huono pankkiiri, mutta lainan saaminen tuntui melkein mahdottomalta Danske Bankista. Olin sopinut Danske Bankin kanssa tunnin lainaneuvotteluja varten, mutta neuvottelumme päättyi jo ensimmäisen kymmenen minuutin jälkeen, kun sain kuulla minimivaatimukset lainan osalta.

Sain neuvottelun alkumetreillä kuulla, että asuntolainan omarahoitusosuus olisi 30 prosenttia ja siitä ei voida joustaa. Siis 30 v*tun prosenttia. Meidän tapauksessa oltaisiin siis puhuttu noin 90 000 euron omarahoitusosuudesta, kun kaikissa muissa pankeissa riitti 45 000 euroa vakuuksina tai käteisenä. Kysyin pankkiirilta, että miten te olette ikinä ajatellut saada asuntolainoja kaupaksi Suomessa, kun käytännössä kenelläkään ei ole mahdollista antaa kyseistä summaa rahana tai muina vakuuksina. En saanut kysymykselleni mitään vastausta ja puhelimen toisessa päästä kuului vain jotain epämääräistä selittämistä.

Päädyin sitten vain kiittämään pankkiirin ajasta ja lopetin puhelun kuulematta koskaan heidän tarjousta. Tämän vuoksi kyseisen pankin osalta taulukon sarake on varsin tyhjä. Kuulisin mielelläni, jos sinulla on erilaisia (toisin sanoen hyviä) kokemuksia Danske Bankin osalta. Tämä oli itselleni toinen huono kokemus Danske Bankin kanssa ja voi olla, että jäi myös samalla viimeiseksi kokemukseksi.

Yhteenveto

Jotta teksti ei pääse venymään taas liian pitkäksi, niin aletaan vetämään tekstiä hieman kokoon. Asunnon ostamista suunniteltaessa on hyvä aloittaa keskustelemaan lainalupauksesta jo hyvissä ajoin, koska käsittelyajat saattavat olla useita viikkoja. Itse pääsin kuitenkin kaikkien pankkien kanssa neuvotteluihin viimeistään kuukauden sisällä. Muistaakseni Nordealla oli vähiten aikoja saatavilla ja sen osalta vastausta piti odottaa pisimpään.

Kalliinkin omakotitalon ostaminen 100 prosentin velkavivulla on mahdollista, kunhan oma talous ja kassavirta on kunnossa. Kaikilla pankeilla näyttää olevan kuitenkin hieman erilaiset minimivaatimukset, joten kannattaa käydä keskustelemassa useamman pankkiirin kanssa ennen kuin teet päätöksen pankin osalta. Minun tapauksessani parhaimmat pankit ovat olleet S-pankki ja Osuuspankki, joista molemmissa minulla on tietty pankkiiri, johon olen aina suoraan yhteydessä. Jos siis itsekin löydät pankkiirin, joka ymmärtää hyvin talouttasi ja/tai asuntosijoittamista, niin suosittelen pitämään hänestä kiinni.

Vaikka minun saamista marginaaleista ei ole sinulle juuri mitään apua, koska niihin vaikuttavat niin monet asiat, niin opit kuitenkin sen, että vakuuksienkin osalta pankkien välillä on suuria eroja. Osa pankeista saattaa myös hyväksyä pientä vakuusvajetta, kunhan taloutesi kassavirta kestää ison lainan. Asuntolainan maksuajoissakin on jonkin verran eroja, vaikkakin pääasiallisesti pisin maksuaika tuppaa olemaan oman kodin osalta 25 vuotta ja sijoitusasunnon osalta 20 vuotta.

Jos sinulle jäi kysymyksiä omakotitalon asuntolainan kilpailuttamisen osalta, niin laita kysymyksesi kirjoituksen kommenttiosioon, niin vastailen. Täydennän tekstiä myös tarvittaessa, jos huomaatte siinä puutteita.

Jos pidit kirjoituksesta, niin sinua voisi kiinnostaa kirjoitussarja ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisesta.