Korkojen nousun vaikutus talouteeni

Korkean inflaation ympäristössä meidän kaikkien taloudet ovat koko ajan enemmän ja enemmän koetuksella nousseiden kustannusten myötä. Sen lisäksi, että elämisen kustannukset ovat nousseet, niin palkat eivät ole nousseet samassa tahdissa, joka yksiselitteisesti sanottuna tarkoittaa sitä, että yksityishenkilöiden ostovoima on radikaalisti heikentynyt tämän vuoden aikana. Jotta huonot uutiset eivät jäisi aivan tähän, niin suomalaisissa asuntolainoissa tyypillisimmin käytössä oleva viitekorko, Euribor 12 kuukautta, on noussut puolessa vuodessa -0.4 prosentista kirjoitushetken 1.258 prosenttiin. Tämä Euribor-koron nousu on varmasti huomattavasti nopeampi kuin kukaan, allekirjoittanutkaan, osasi edes villeimmissä unissaan kuvitella.

Alhaisten (lue negatiivisten) korkojen markkinasta saatiin nauttia vuositolkulla, mutta nyt alkaa pikku hiljaa näyttämään siltä, että ne alkavat olemaan takana päin. Samaan hengenvetoon pitää kuitenkin sanoa sen verran, että reaalikorko on edelleen jyrkästi negatiivinen inflaation pyöriessä jossain 6-7 prosentin nurkilla Euroopassa. Oli niin tai näin, niin monilla suomalaisilla on takanapäin tai tulossa asuntolainan korontarkistuspäivä, jolloin asuntolainan korkokustannukset saattavat nousta moninkertaisiksi aikaisempaan tilanteeseen verrattuna.

Kuten pitkään blogiani seuranneet lukijat tietävät, hankimme täysin uuden omakotitalon pari kuukautta sitten ja asunnon kaupoista sovimme rakennuttajan kanssa jo maaliskuussa 2022, jolloin viitekorko oli vielä hyvin nollan alapuolella. Sen lisäksi, että ostimme melkein 300 000 euron omakotitalon vapaiden vakuuksien avulla täysin ilman omarahoitusosuutta niin omistan myös kaksi sijoitusasuntoa. Yhden puoliksi puolisoni kanssa (edellinen asuntomme) ja yhden puoliksi kaverini kanssa. Asuntosijoittajille tyypilliseen tapaan, minulla on varsin merkittävä määrä velkarahaa asuntojani vastaan. On varmaan helppo ymmärtää, että korkojen kehittymisellä on vaikutusta omaan talouteeni, kun pelkästään minulla on velkaa yhden kohtuukuntoisen Turussa sijaitsevan omakotitalon verran eli 244 500 euroa. Tähän kun ottaa huomioon vielä puolisoni velat, niin voi helposti sanoa, että velkaa on suhteellisen paljon.

Nykyisen korkomarkkinan tilanteen vuoksi ajattelin selvittää itselleni, että miten paljon nousevat korkokustannukset tulevat vaikuttamaan omaan talouteeni ja mitä toimia minun on mahdollista tehdä, jos alkaa näyttämään, että korkokustannuksista suoriutumisessa tulisi ongelmia. Tämän lisäksi kommentoin myös lyhyesti sitä, että mikä voisi olla tällä hetkellä parhain lyhennystapa, jos Euribor-korot jatkaisivat vielä nousuaan.

Korkokustannukseni nousevat kaksinkertaisiksi, jos ensi vuoden kesällä 12 kuukauden Euribor on 1.5 prosenttia

Asuntolainoja minulla on tällä hetkellä kolme, joista kaksi on sijoitusasuntolainoja. Kaksi asuntolainoista on Osuuspankissa ja yksi on S-pankissa. Kaikkien asuntolainojeni koron tarkistuspäivä (taulukossa lyhennetty koron tp tilan säästämiseksi) huhti-kesäkuussa, joten siihen asti mennään vielä kohtuullisen matalilla kokonaiskoroilla. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että lainojen kokonaiskorko koostuu melkein pelkästään vain pankin marginaalista ja Euribor-korko ei juurikaan näyttele osuutta kokonaiskustannuksissa.

Euribor-korot ovat osoittaneet koko vuoden kohti koillista. Lähde: Suomen Pankki

Euribor-korkojen muutosta pystyy seuraamaan päivittäin Suomen Pankin sivustojen kautta tai vaihtoehtoisesti tämän linkin takaa. Lyhyesti sanottuna korkokäyrä on koko vuoden osoittanut koilliseen päin, joka on saanut monet pohtimaan korkokattojen ottamista omaan lainaan. On kiistatta totta, että korkojen kehitys on ollut huomattavasti nopeampaa kuin osasin kuvitella, mutta en näe saman trendin jatkumiselle suurta todennäköisyyttä.

Fiskaalisen dominanssin vuoksi minun on vaikea nähdä, että korkojen kehitys voisi jatkoa kovin korkeisiin lukuihin (yli 2 prosenttia). Fiskaalisella dominanssilla viitataan siihen, että keskuspankkien rahapolitiikka on täysin poliitikkojen talouspolitiikan vietävissä. Koska käytännössä kaikki Euroopan maat, erityisesti eteläiset ystävämme, ovat erittäin velkaantuneita, keskuspankin on pakko jatkaa elvyttävää rahapolitiikkaa ja korkojen nostaminen ei ole oikea vaihtoehtoa suitsia inflaatiota. Inflaatiosta on jopa hyötyä ultravelkaantuneille maille, joten keskuspankkien intressissä voi olla jopa antaa korkean inflaation hoitaa itse itsensä. Todellisuudessa en tiedä asiasta yhtään mitään (niinkuin ei kukaan muukaan) ja oma veikkaukseni tulevaisuudesta on ihan yhtä hyvä kuin ammattilaisten. Kunhan puhumme omaksi lämpimiksemme.

Mutta koska Euribor-korkojen nousu saattaa vielä tovin jatkua ja omat lainan korontarkistuspäivät häämättövät jo ensi kesän puolella, niin päätin tehdä laskuharjoituksen, että miten korkokustannukseni (ja kokonaiskustannukset sisältäen lainanlyhennyksen) muuttuvat, jos silloin vallitseva 12 kuukauden Euribor-korko olisi jäänyt 1.5 prosentin korkeudelle. Vertailusta tekee hieman epäreilun sen, että oman asuntoni ja entisen kotini, toisen sijoitusasunnon, lainat ovat lyhennysvapaalla joulukuun asti. Tämän jälkeen molempien lainojen lyhentyminen jatkuu täysin normaalisti. Ei anneta kuitenkaan sen häiritä, koska tarkoituksena on erityisesti keskittyä korkokustannusten muuttumiseen. Heitetään ensiksi luvut pöytään ja kommentoidaan niitä vasta sen jälkeen.

Korkomenot kasvavat yli 100 prosenttia

Aloitetaan vaikka pureskelemalla velanmäärä ja nykyinen hinta-arvio kaikista asunnoista. Hinta-arviot ovat sijoitusasuntojen osalta luotettavien ja tunnettujen välittäjien arvioimia, ei omiani, joten uskoisin niiden edustavan varsin lähellä totuutta olevia lukuja. Velkavipu ”asuntosalkussani” on tällä hetkellä 81.1 prosenttia, joka on joidenkin makuun korkea. Tarkoituksena on alentaa velkaisuutta tovin ennen seuraavien asuntojen hankintaa lähemmäksi 70 prosenttia esimerkiksi ylimääräisten lyhennysten avulla. Uutta omakotitaloa ostettaessani yritin uudelleen rahoittaa toisen sijoitusasuntoni, jotta sen velkavipu olisi noussut ja toisaalta siitä vapautunutta rahaa olisi käytetty oman asunnon ostamiseen, mutta tämä ei valitettavasti onnistunut. Olisi onnistunut S-pankissa, mutta vakuuksien osalta asunnon ostaminen olisi onnistunut vasta joulukuussa 2022.

Kaikissa lainoissani on lyhennystapana muuttuva annuiteetti. Muuttuva annuiteetti on lainanlyhennystapa, jossa koron muuttuessa maksuerä muuttuu, mutta laina-aina pysyy aina samana. Minulle ei ole koskaan tarjottu muuta lyhennystapaa, joten vaihtoehtoja ei ole aikaisemmin ainakaan erityisemmin ollut.

Korkokustannukseni ovat tällä hetkellä asuntosalkun keskimääräisellä painotetulla kokonaiskorolla (0.897 prosenttia) 190 euroa kuukaudessa, joista 121 eurosta vastaan ”yksinäni” oman asunnon osalta. Tietty loppu viimeksi vastaisin kaikista koroista (ja lyhennyksistä), jos sijoitusasunnot jäisivät tyhjäksi, mutta tätä vaihtoehtoa pidän lähinnä mustana joutsena, jos edes sinä.

Koron tarkistuspäivien aikoihin lainani ovat hieman lyhentyneet lyhennysohjelmani mukaan (sisältäen pienet ylimääräiset lyhennykset, koska lainamäärä pitää olla aina 50 eurolla jaollinen) 239 050 euroon. Jos oletamme Euribor-koron olevan kaikkina tarkistuspäivinä tasan 1.5 prosenttia laskelmien helpottamiseksi, niin asuntosalkkuni keskimääräinen painotettu kokonaiskorko on silloin 2.105 prosenttia.

Tällä uudella kokonaiskorolla korkokustannukset nousisivat 419 euroon kuukaudessa, joten vertailukohtaan verrattuna nousua on 120 prosenttia. Koska näihin aikoihin asuntojen lainanlyhennykset rullaavat normaalin lyhennysohjelman mukaan, olisi kokonaiskustannukseni kuukaudessa 1 251 euroa sisältäen lyhennykset. Tässäkin tapauksessa lyhennyksistä vain 398 euroa kohdistuvat omaan asuntoon, joista vastaan täysin itse sillä oletuksella, että sijoitusasuntoni ovat normaalisti vuokralla läheisilläni.

Mitä ajattelen koron noususta? Miten pidän maksukykyni hyvänä?

Korkojen nousu on normaali nykyisessä korkean inflaation ympäristössä ja vaikka mediat tykkäävätkin manata maailman loppua ja korkeita yksinumeroisia korkoja, niin en itse osaa siihen uskoa. Mitä itse uskon (huomioithan, että markkinat eivät välitä entisen porilaisen, nykyisen sijoittajan mielipiteestä, uskomista tai arvailuista paskan vertaa, joten voin olla myös täysin väärässä) korkojen tulevaisuuden suhteen on se, että ne tulevat jäämään 0-2 prosentin ympäristöön todennäköisesti niin pitkäksi aikaa, kunnes Saksan kasvu lopahtaa kuin seinään, kun Venäjä sulkee lopullisesti kaasuhanat ja teollisuudessa joudutaan säännöstelemään kaasua ja sähköä. Keskuspankki on silloin jälleen kerran pakotettu elvyttämään Euroopan taloutta ja ongelmat siirtyvät tulevaisuuteen. Olemme todennäköisesti joskus sellaisessa tilanteessa, että kaikki Euroopan maat ovat niin velkaantuneita, että velkoja tullaan antamaan valtioille anteeksi, koska ne eivät pysty enää suoriutumaan niistä. Sillä hetkellä, kun velkoja annetaan anteeksi, luottamuus Euroon katoaa ja se alkaa muuttumaan arvottomaksi.

Mutta ei mennä kuitenkaan vielä niin pitkälle vaan keskitytään asioihin joihin voin vaikuttaa. Ihan ensimmäisenä tehtävä olen ottanut suuremman hätärahaston kerryttämisen kuin koskaan aikaisemmin. Ajatuksena on kerryttää minimissään kolmen kuukauden menoja vastaava (sisältäen myös sijoitusasuntojen kaikki kulut lyhennyksistä korkoihin) summa käteiseksi tilille mahdollisia yllätyksiä vastaan. Käytännössä tässä puhutaan noin 8 000 euron käteiskassalta.

Käteiskassan kerryttämisen priorisoinnin jälkeen jatkan sijoittamista osakkeihin normaalilla tavalla (minimissään 500 euroa kuukaudessa) ja jatkan asuntolainojen lyhentämistä. Aion tehdä myös ylimääräisiä lainan lyhennyksiä, jotta velkalasti laskee hieman normaalia nopeammin. Kun velkalasti on hieman laskenut, otan omaan pankkiin (tai kilpailevaan) yhteyttä ja vaadin velkojeni uudelleen rahoitusta, jotta saan kaikkien yksittäisten lainojen velkavivun 70-80 prosentin välimaastoon.

Sijoittamalla lisää pääomaa osakkeisiin, lyhentämällä lainoja ja uudelleen rahoittamalla, pystyn parantamaan sijoituksistani saatavaa kassavirtaa, joka alkaa olemaan jo melko merkittävä lisätulo vuositasolla. Esimerkiksi osinkotuloni ennen veroja on tänä vuonna noin 1 900 eurossa. Nouseva kassavirta ja toivottavasti suotuisa osakesalkun kehitys auttavat minua ylläpitämään maksukykyäni.

Työelämässä ja vapaa-ajan toiminimiyrittäjyydellä (lue bloggaamisesta saatavat tulot) pyrin tekemään enemmissä määrin töitä ja kehittämään omaa osaamistani. Olen mielestäni saavuttanut yrityksessäni aseman, jossa minun irtisanominen on käytännössä mahdotonta, koska olen niin monesta asiasta vastuussa ja kuulun kiistatta yrityksen avainhenkilöihin. Vastaan myös osittain yrityksen taloudellisesta puolesta, joten pystyn myös näkemään hyvissä ajoin, jos yritys ajautuisi taloudellisiin ongelmiin, joista ei ole siis mitään näyttöä tällä hetkellä.

Jatkan siis työelämässä tähän mennessä hyvin toimineella mantralla, joka on se, että sano aluksi kaikkeen kyllä ja tee itsestäsi korvaamaton. Kun olet korvaamaton, voit alkaa sanomaan ei ja määrittelemään mitä asioita haluat tehdä.

Kaikkien näiden edellä mainittujen asioiden lisäksi aion jatkaa menojeni ja tulojeni seurantaa sentin tarkkuudella kuin tähänkin asti. Tulen myös taistelemaan elämäntapainflaatiota vastaan niin hyvin kuin voin, jotta pystyisin säilyttämään erittäin korkean säästöasteen niin pitkään kuin mahdollista. Korkealla säästöasteella on monia hyviä asioita automaattisen vaurastumisen lisäksi myös siinä, että pystyn hyvin suojautumaan koronneita kustannuksia vastaan. Säästän vain hieman vähemmän ja se oli siinä.

Mikä on järkevin lyhennystapa korkojen nousun kannalta?

Moni lukija saattaa olla sellaisessa tilanteessa, jossa oman asunnon ostaminen tai vaihtaminen on näköpiirissä. Tässä korkojen nousun tilanteessa voi tuskattuttaa miettiä, että mitä lyhennystapaa kannattaisi käyttää, jos korot vielä sattuisivatkin jatkamaan nousua. Koska en suoranaisesti ole vielä (joskus tulevaisuudessa aion opiskella luvat) talousneuvoja, niin en voi suoria suosituksia antaa, mutta voin siitä huolimatta pohtia asiaa omasta näkökulmastani.

Jos oma taloudellinen tilanne olisi sellainen, että arvostaisin huomattavan paljon lainamenojen ennustettavuutta, niin en juurikaan pohtisi mitään muuta vaihtoehtoa kuin tasaerä lyhennystapaa. Tasaerä lyhennystavassa maksuerä (korko ja lyhennys) on aina vakio ja joustava parametri on laina-aika. Jos korko nousee, laina-aika pitenee ja jos korko laskee, niin laina-aika lyhenee. Tämä yhtälö toimii aina siihen asti, kunnes korko kattaa kokonaisuudessaan suunnitellun maksuerän, mutta en pitäisi tätä skenaariota kovinkaan todennäköisenä.

Toisaalta, jos toivoisin maksavani mahdollisimman vähän korkoja mahdollisimman lyhyessä ajassa, niin käyttäisin lyhennystapana joko muuttuva annuiteetti tai tasalyhennystä. Molemmissa laina-aika pysyy samana ja maksuerä muuttuu korkojen muuttuessa. Tasalyhennyksestä tekee hiukan haastavamman muuttuvan annuiteettiin liittyen se, että se on lainaa nostettaessa melko haastava, koska lyhennys on suuri.

Itse olen tähän mennessä päätynyt aina ottamaan muuttuvan annuiteetin lyhennystavaksi, mutta voisin hyvinkin nähdä itseni harkitsemassa tasaerää tulevaisuudessa. Se parantaa ennustettavuutta erityisesti sijoitusasuntojen kassavirran osalta.

Jos sinulle jäi kysymyksiä aiheeseen liittyen, niin laita ihmeessä ne kommenttiosioon ja voin päivittää tekstiä tarvittaessa. Mitä toimia sinä olet tehnyt maksukykysi ylläpitämiseksi? Huolestuttaako korkojen nousu sinua?