Asuntolainan ja sijoitusasuntolainan uudelleenrahoitus – Vertailussa mukana Osuuspankki, Nordea ja S-pankki

 

Historian nopeinten nousseet markkinakorot ovat saaneet monet suomalaiset pidättämään hengitystään ja pohtimaan miten uudessa korkotasossa (oli tämä uusi taso sitten väliaikaista tai pitkäaikaista, ken tietää ja en siihen ota nyt kantaa) selviää liian tiukalle vedetyllä omalla taloudella. Eikä ihme. Korkomenot ovat monella kasvaneet pahimmillaan nelinkertaisiksi vain vuoden aikana. Tämän, kun yhdistää siihen, että keskimääräinen suomalainen säästää nettopalkastaan hyvinäkin aikoina vain pari prosenttia, niin katastrofin ainekset ovat käsillä. Toivottavasti kuitenkin asiat menevät monella paljon paremmin kuin pelätään. Korkeiden korkojen vuoksi monet pohtivat keskusteluyhteyden avaamista pankin kanssa ja lainojen uudelleenjärjestely ei ole poissuljettua.

Kotitalouksien säästämisaste. Kuvan lähde: Tilastokeskus

Kunnostauduin asuntosijoittamisen saralla ostamalla ensimmäisen sijoitusasunnon toukokuussa 2021 yhdessä parhaan kaverini kanssa. Sitten kesäkuussa 2022 ostimme uudiskohde omakotitalon yhdessä puolisoni kanssa, jolloin jätimme edellisen kerrostalohuoneistomme vuokralla ja tästä tuli itselleni toinen sijoitusasunto. Ja koska olimme maksaneet edellisestä kerrostalohuoneistostamme jo leijonan osan, niin saimme ostettua nykyisen kotimme ilman omarahoitusosuutta. Tai omarahoitusosuus hoidettiin käyttämällä edellisen kodin, nykyisen yhteisen sijoitusasunnon, vapaita vakuuksia ja emme käyttäneet hankinnassa euroakaan lukuun ottamatta laillista ryöstöä eli varainsiirtoveroa. Sitä ei näytä pääsevän pakoon, vaikka mitä tekisi.

Kaiken edellisen tekstin voi oikeastaan rivien välistä lukea niin, että minulla on melkoisen paljon velkaa, jotka kohdistuvat omaan asuntoon ja kahteen sijoitusasuntoon. Asuntosijoittajille tyypillisesti olen käyttänyt velkavipua, mutta kuitenkin kohtuu maltilla (tai varmasti riippuu keneltä asiaa kysyy). Muuta velkaa minulla ei ole ja eikä ole tulossakaan vielä pariin vuoteen. Seuraavaksi velkaa tulee ehkä auton vaihdon yhteydessä, kun Audi vaihtuu sähköautoon.

Koska korkotaso on muuttunut merkittävästi ja on hyvinkin mahdollista, että joskus entisen porilaise, nykyisen sijoittajan pitäisi tehdä jälkikasvua, ajattelin jo näin ”hyvissä ajoin” tehdä lainojen uudelleenrahoituksen, jotta annan itselleni lisää liikkumatilaa ja pienennän kiinteitä pakollisia kustannuksia. Voin siis muutoksen jälkeen jatkaa edelleen samaa ylimääräisten lyhennysten tekemistä kuin aikaisemminkin, mutta tarvittaessa niin sanottua pakollista kuluttamista olisi mahdollisuus saada pienemmäksi.

Pitkän alustuksen jälkeen voidaankin siirtyä päivän aiheeseen eli siihen, että miten uudelleen rahoitin asuntolainani ja sijoitusasuntolainani. Aloitetaan kuitenkin lähtötilanteen selvittämisellä ennen tekstin pihviin menoa.

Lähtötilanne asuntolainan ja sijoitusasuntolainojen lainaneuvotteluihin

Seurasin koko viime vuoden ajan aktiivisesti markkinakorkojen kehitystä, minkä vuoksi aloitin rahoitusneuvotteluihin valmistautuminen jo hyvissä ajoin ennen korontarkistuspäiviä. Selvitin lähtötilanteen (joka oli kyllä siis jo tiedossa, mutta tein esityksen, josta kirjoitan joku toinen kerta enemmän) ja kirjasin ylös kaikki lainani ja niiden yksityiskohdat. Listasin yksityiskohdat alla olevaan taulukkoon, jonka avulla pääset myös mukavasti kartalle missä silloin mentiin.

Pitää kuitenkin muistuttaa, että taulukko on tietysti täysin validi vain sen tekohetkellä. Olen esimerkiksi maksanut lainoja jonkin verran maksusuunnitelmaa nopeammin pois tämän jälkeen ja tämän lisäksi myös markkinakorot ovat nousseet. Tämän kirjoituksen vuoksi säilytin kuitenkin kaikkien pankkien osalta lainamäärät samoina, että edes joku pieni vertailtavuus säilyy.

Alla muutama kommentti taulukkoon, jotta sen tulkitseminen on mahdollisimman yksinkertaista:

• Kaikkien lainojen viitekorko oli EURIBOR 12 kk.
• Kaksi lainaa oli Osuuspankissa ja yksi S-pankissa.
• Kohmon sijoitusasunnon laina-aika oli nostettaessa 25 vuotta, mutta ylimääräisten lyhennysten ja muuttuvan annuiteetin vuoksi se oli pudonnut 15 vuoteen.
• Vuokratuotto on hoitovastikkeen ja vesimaksun jälkeinen, mutta siitä ei ole poistettu veroja.
• Viimeinen rivi taulukossa kertoo, miten paljon minun piti laittaa lainoihin omasta pussista rahaa ennen veroja. Negatiivinen luku tarkoittaa sitä, että minun ei tarvinnut laittaa omaa rahaa lainkaan ja tilille jäi enemmän rahaa kuin meni.
• Viitekorko oli sijoitusasuntolainoissa vielä tuolloin tasan 0%, kun taas omakotitalon asuntolainassa markkinakorkojen pieni nousu oli jo kerennyt tuolloin realisoitumaan.

Rahoitusneuvottelun tavoitteena oli lisätä oman talouden liikkumatilaa ja siirtää lainojen kohdistumista enemmän sijoitusasuntoihin oman asunnon sijaan

Lähdin käymään rahoitusneuvotteluita kolmen pankin kanssa tavoitteenani lisätä talouden liikkumavaraa ja pyrin samanaikaisesti siirtämään lainojen painotuksia enemmän sijoitusasuntojen suuntaan, missä kaikki lainan korot ovat vähennettävissä verotuksessa, kun taas oman asunnon asuntolainan korkoja ei voi enää tästä vuosta alkaen verotuksessa vähentää. Tästä tavoitteestani kirjoitin myös seuraavan kappaleen vuoden 2023 tavoitteet kirjoituksessa, joka kuului seuraavasti:

”Tämän vuoden yksi tärkeimmistä tavoitteista on uudelleen rahoittaa kaikki asuntolainani. Kaikessa yksinkertaisuudessaan haluan tasapainottaa miten asuntolainat tällä hetkellä jakautuvat sijoitusasuntojen ja oman asunnon välillä. Lyhyesti sanottuna haluan molempiin sijoitusasuntoihin 70 prosentin velkavivun ja tasaerälaina lyhennystavan, jotta sijoitusasunnot eivät enää vaadi minulta ylimääräistä pääomaa ja ne voisivat toimia ilman minun tuomaa kassavirtaa. Tämän lisäksi loput ”pääomat” siirtyisivät omaan asuntooni poistaen toisen asuntolainan kokonaan (oman asuntoni asuntolaina on jaettu kahteen osaan, yhteen isompaan ja yhteen pienempään). Kun pienempi laina poistuu, kuukausittaiset kustannukset pienenevät.”

Aivan kaikkea tavoitteen osia ei saatu täytettyä ja näetkin syyn tähän hetken kuluttua. Ennen kuin hypätään katsomaan Osuuspankin, S-pankin ja Nordean lainatarjouksia, niin katsotaan vielä lyhyesti tilanne, jos en olisi alkanut uudelleenrahoittamaan yhtäkään lainaa ja olisin antanut kaikkien lainojen pysyä sellaisenaan kuin olivat, mutta uudella markkinakorolla höystettynä. Toisin sanoen olisin pysynyt sekä Osuuspankin että S-pankin asiakkaana ilman mitään muutoksia. 

Tavoittelin asuntolainalle ja sijoitusasuntolainoille seuraavia yksityiskohtia:

• Sijoitusasuntolainat muutetaan tasaerälainoiksi ja laina-ajaksi valitaan 20 vuotta.
• Viitekorko vaihdetaan 12 kuukaudesta 6 kuukauden EURIBOR-korkoon.
• Asuntolainan laina-ajaksi valitaan 30 vuotta.
• Sijoitusasuntolainojen velkavipu asetetaan 70 prosenttiin ja loput lainapääomasta siirretään omaan asuntoon. Toisin sanoen Kohmon asunnon vapaat vakuudet otetaan käyttöön uudelleenrahoittamalla siten, että velkavipu asetetaan 70 prosenttiin. Tällä summalla maksetaan sitten Koivulan asunnon lainaa kunnes velkavipu on 70 prosenttia ja myös se laina uudelleenrahoitetaan. Loput rahoista käytetään omakotitalon lainan maksamiseen ja myös lopulta se laina uudelleenrahoitetaan pidemmällä laina-ajalla.
• Jokaiselle asunnolle tulee oma laina, eikä lainoja yhdistetä.
• Tulevaisuudessa lainahanat pitää olla auki, jotta sijoitusasuntoportfoliota on mahdollista kasvattaa vielä 1–3 asunnolla. Toisin sanoen lainan saatavuus on tärkeämpää kuin rahoituksen hinta.

Tässä ovat lainatarjoukset omakotitalolle ja kahdelle sijoitusasunnolle Osuuspankista, S-pankista ja Nordeasta

Kävin lopulta lainaneuvottelut kolmen pankin kanssa etänä, joista minulla on ollut historiallisesti pääasiallisesti vain positiivisia kokemuksia. Vertailuun olisi voinut ottaa mukaan vielä esimerkiksi Danske Bankin, jonne Suomen Osakesäästäjien jäsenillä, kuten minulla, on erinomaiset edut. Valitettavasti Turun yksikössä en ole vain saanut erityisen hyvää palvelua ja useampaan kertaan en ole edes saanut lainaa sitä hakiessa. Mutta kuulemani mukaan monet ovat kuitenkin saaneet erinomaista palvelua ja hyvät lainaehdot, joten sinun kannattaa kuitenkin sieltä kokeilla lainaa hakea.

Hypätään kuitenkin vihdoin lainatarjousten pariin. Menin jokaisen pankin pakeille samalla esityksellä, jossa kerroin kotitaloutemme tärkeimmät asiat, kuten tulot, menot, velat, omaisuuden ja mitä odotan pankkisuhteelta. Lähetin tämän samaisen esityksen kaikille pankkiireille ennen lainaneuvottelua, jotta molempien aikaa voidaan säästää neuvottelutilanteessa. Pakko myös heti sanoa, että kyseisen esityksen käyttäminen osoittautui erittäin järkeväksi ja se sai todella paljon kehuja kaikilta pankkiireilta.

Aloitetaan lainatarjouksen vertailu S-pankin tarjouksella. Lainalupauksen ehtona oli se, että kaikki lainat pitää siirtyä heille, mutta muita ehtoja ei ollut.

S-pankin tarjouksessa kaikki oli sinänsä ihan ok, mutta jo siellä entuudestaan olemassa olevaan lainaan ei voinut vaihtaa tasaerä lyhennystapaa, koska S-pankki sallii tasaerälyhennystavassa maksimissaan noin 15 vuoden lainoja (kuten näet Kohmon asunnon osalta tasaerälainan olevan 16.5 vuotta, joka oli jo ”maksimissa”). Järjestelypalkkiot olivat S-pankissa todella matalat jopa ilman neuvottelua niiden pienentämisestä.

Hypätään S-pankin tarjouksen jälkeen sitten Nordean lainatarjouksen kimppuun, jossa koko asiakkuus olisi pitänyt siirtää heille lainan ehtona. Huomaathan, että Nordea oli ainut pankki, jossa lainojen uudelleenjärjestely/-tasapainottaminen olisi onnistunut mutkitta. Tässä tapauksessa sijoitusasuntoihin olisi asetettu 70 prosentin velkavipu suhteessa markkina-arvoon ja loput lainapääomasta olisi kohdistunut omakotitaloon.

Nordealla tasaerälyhennystavassa oli maksimilaina-aika 20 vuotta, jota muutenkin hain. Järjestelypalkkiot olivat suuret, mutta niistä olisi saattanut olla neuvotteluvaraa, jos asiassa olisi menty tarjouksen tekemistä pidemmälle. Kaikin puolin tämä tarjous oli yksi parhaista, kun ottaa huomioon myös sen seikan, että Nordea tarjoaa lyhennysjoustoa 10% lainan määrästä. Toisin sanoen vaikeiden aikojen sattuessa asuntolainan lyhennyksen pystyisi laittamaan tauolle helposti pariksi vuodeksi.

Viimeisimpänä hypätään Osuuspankin (Turun Osuuspankki) lainatarjouksen pariin, jossa myös Koivulan asunnon sijoitusasuntolaina olisi siirretty heille S-pankista. Kokonaisasiakkuus oli Osuuspankin lainan ehtona, mutta minulla oli valmiiksi jo kaikki heillä, joten mitään lisäehtoja ei lainalle tarvinnut enää täyttää.

Osuuspankilla ei onnistunut lainojen uudelleenjärjestely siten, että sijoitusasuntoihin olisi saanut 70 prosentin velkavivun markkina-arvoon suhteutettuna, joka oli iso pettymys. Se olisi onnistunut vain sillä tavalla, että olisi hetkeksi hypännyt toiseen pankkiin ja tämän jälkeen palannut heille. Älytöntä, mutta niin se vain oli. Viitekoron vaihtaminen kaikkiin lainoihin onnistui mutkitta. Järjestelypalkkiot omakotitalon ja Kohmon asunnon osalta ovat 50 prosenttia siitä mitä ne olivat aluksi neuvottelun vuoksi. Valitettavasti Koivulan asunnon lainannosto tapahtui hieman myöhemmin, jonka vuoksi järjestelypalkkiota ei saanut puolitettua, koska neuvoteltiin vain yhdestä lainasta. Viimeisimpänä pitää mainita myös OP-bonukset, jotka vaikuttivat eniten siihen, että päädyin Osuuspankin valitsemaan ainoaksi pankikseni. OP-bonukset huomioituna lainat ovat ylivoimaisesti halvimmat verrattuna Nordeaan ja S-pankkiin

Lainojen uudelleenjärjestely vaikutti olevan haastava konsepti käsittää osalle pankkiireista, joka tuli itselle yllätyksenä. Jos harrastat BRRRR-strategiaa (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat = Osta, Kunnosta, Vuokraa, Uudelleenrahoita, Toista), niin siinähän teet hyvin samankaltaista aktiviteettia vaikka ei täysin synonyymi olekaan. Uskoisin tämän asuntosijoitustavan olevan kuitenkin varsin tunnettua pankkimaailmassa, joten tuli suorana yllätyksenä, että piti selittää auki mitä omalla suunnitelmallani hain.

Kaiken vertailun päätteeksi päädyin valitsemaan Osuuspankin tarjouksen ja kirjoituksen hetkellä kaikki on siirretty Osuuspankille Koivulan sijoitusasuntolainaa myöten.

Muita huomioita lainaneuvotteluista

Lainan järjestelypalkkiot olivat parhaiten neuvoteltavissa Osuuspankissa, jossa listahinnoista sai puolet pois välittömästi, kunhan neuvottelussa oli kaksi tai useampi laina. Jos taas siirsit vain yhden lainan kerralla, niin järjestelypalkkiota ei pystynyt mitenkään neuvottelemaan pienemmäksi. Voin sanoa, että kokeilin kaikkia mahdollisia tapoja, mutta yhden lainan järjestelypalkkion pienentäminen osoittautui mahdottomaksi.

Asuntolainan tai sijoitusasuntolainan pystyi kaikissa pankeissa sitomaan joko 3 kk, 6 kk tai 12 kk EURIBOR-markkinakorkoon, joka on iso muutos vielä parin vuoden takaiseen aikaan. Viimeksi 2021, kun ostimme ystäväni kanssa sijoitusasunnon, ei lainaa voinut sitoa mihinkään muuhun kuin 12 kk EURIBOR-korkoon.

Laina-aika omaan asuntoon tuntui olevan kaikkialla maksimissaan 30 vuotta, mutta huomasin vertailun jälkeen, että itseasiassa Nordea olisi tarjonnut jopa 35 vuoden laina-aikaa omaan asuntoon. Sijoitusasuntolainojen välillä maksimiaika riippui todella paljon ja pisimmän sijoitusasuntolainan (muuttuvalla annuiteetilla) olisi saanut S-pankista sen ollessa 25 vuotta. Tasaerälyhennystavalla sitten pisimmän laina-ajan sai Osuuspankista ja Nordeasta.

Parhaimmat lyhennysvapaat oli saatavilla Nordealta, jossa kaikille lainoille tarjottiin Lyhennysjoustoa 10 prosenttiin lainan määrästä. Jos ymmärsin oikein, niin tämä Lyhennysjouston määrä riippuu hieman henkilöstä, mutta ainakin itselleni tarjottiin tätä maksimia. Tällä Lyhennysjoustolla on mahdollista ottaa melkein kaksi vuotta taukoa lainan lyhennysten maksusta.

Mielenkiintoista oli nähdä myös se, että lainaa oli hyvin saatavilla ja mitään vaikeuksia en kokenut neuvotteluiden aikana yhdenkään pankin kanssa. Mediassa on väläytetty useammassa otteessa, että pankit olisivat tällä hetkellä nihkeämpiä lainaamaan rahaa, mutta en ainakaan itse huomannut tästä mitään viitteitä. On varmasti silti ihan totta, että lainan saaminen on vaikeutunut, mutta se ei vaan kosketa kaikkia.

Yhteenveto

Kirjoitus alkaa lähestymään jo 15 000 merkkiä, joten on aika alkaa vetämään kirjoitusta pakettiin. Asuntolainan ja sijoitusasuntolainan uudelleen rahoittamisesta syntyi minulle ylimääräisiä kustannuksia 600 euron edestä, joista osa tuli maksettua OP-bonuksilla. Koska muutin samalla viitekorkoa, niin tämä 600 euron kustannus tulee kuitattua käytännössä kahdessa kuukaudessa. Myös osan näistä kustannuksista pystyy vähentämään verotuksessa, kun kohdistuvat tulonhankkimislainoihin. Nyt kaikkien lainojen siirtäminen Osuuspankkiin kerryttää OP-bonuksia myös 160 euroa lisää vuodessa, joita voin käyttää vakuutusmaksuihin ja OP Gold-luottokorttini kuukausimaksuun.

Kaikkea tavoitteita en saanut toteutettua, mutta pitää ottaa tämä asia uudestaan jossain vaiheessa hoidettavaksi, kun lainat ovat taas hieman lyhentyneet. Korkojen nousun myötä huomaa myös, että vuokrankorotuksia on pakko jatkaa maltillisesti vuokrasopimuksen puitteissa.

Suosittelen ehdottomasti käymään keskusteluja pankkien kanssa lainojen uudelleenrahoittamisesta, jos haluat saada hieman lisää tilaa hengittää ja/tai alat valmistautua perheenlisäykseen tai muuhun vastaavaan toimintaan.

PS. Jos satut edustamaan jotakin muuta pankkia mitä kirjoituksessa ei ole mainittu, ja teillä olisi tarjota jotain oikeasti järkevää kokonaisratkaisua ja haluaisitte samalla tehdä kaupallista yhteistyötä, niin ole ihmeessä yhteydessä osinkoinsinoori@gmail.com ja katsotaan mitä voidaan tehdä yhdessä.

PSS. Jos huomaat tekstissä jotain puutteita, niin jätä ihmeessä kommentti. Päivitän tekstiä sitä mukaa, kun lisäystarpeita tulee.